花樣年城市更新可售貨值2829億元 潘軍緊盯現金流和利潤

“房地產現在進入下行通道，整體來看，7月份行業的周轉率包括銷售速度都出現下行，第二波集中供地速度也在減緩，過去大家唯規模論，認為規模越大越安全，現在看起來更強調現金流和利潤。”8月26日下午，在花樣年2021年中期業績說明會上，董事會主席潘軍向《證券日報》等媒體和投資者表示。

在行業底層經營邏輯生變的市場格局下，花樣年交出了2021年中期業績成績單。截至2021年6月30日，花樣年實現合同銷售金額281.2億元，同比增長60.6%；總收入109.5億元，同比增長18.5%；歸屬于母公司股東的凈利潤1.53億元，同比增長58.7%。

至于在行業變局中如何尋找自身發展路徑，潘軍表示，過去很多企業也是根據金融機構來決定自己的投資節奏，花樣年要把經營重點放到整體的運營效率上，要確保現金流的安全。

調整投資節奏

2021年，花樣年積極響應國家“房住不炒”政策和宏觀調控，對投資策略進行優化調整，通過精準投資“有質量地拿地”，項目快周轉和高溢價“兩手抓”，樹立“產品為王”的經營理念，滿足年輕一代住房需求，實現“供給側”改革。

截至6月30日，花樣年總規劃土地儲備3843萬平方米，新增6幅土地，新增投資項目107萬平方米，權益建筑面積約54萬平方米，總地價約103億元，權益地價約62億元；新增可售貨值約198億元，權益可售貨值約107億元，城市更新項目2094萬平方米，總貨值4671億元，可售貨值2829億元。

潘軍稱，2021年預計花樣年的城市更新項目可售80億元，2022年會超過200億元。

在城市布局方面，花樣年圍繞長三角、成渝、粵港澳大灣區、京津冀都市圈及華中都市圈，花樣年持續擴大戰略縱深，購地方式從以往的收并購為主轉為以招拍掛為主，項目規模以中小型為主，平均總建筑面積18萬平方米，通過合適的項目體量來保證“做快做精”，自2019年至2021年上半年，公司兩年半時間里合共購入32幅土地。

同時，花樣年繼續發揮舊改優勢，在大灣區各地政府陸續出臺的舊改政策支持下，通過旗下花樣年城市發展運營集團深度研究城市更新政策、參與城市發展建設。公司目前在大灣區有50個城市更新項目處于不同發展階段，規劃總建筑面積約2094萬平方米，為未來發展提供動力。

“作為深耕大灣區大本營的老牌房企，花樣年在城市更新領域積累了大量人才和經驗，部分城市更新項目的毛利率高達60%以上，若能加快這類項目轉化速度，將為花樣年的規模擴張提供助力。”地產分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，尤其對花樣年來說，可以引入想進去大灣區的房企合作舊改項目，再通過與這些房企合作進一步拓展其他城市土地資源，完成二次創業的突進。

在拿地投資方面，花樣年管理層在上述業績說明會上表示，采取招拍掛+收并購，比如明確土地畫像，容積率小于等于2.5，產品存在溢價空間，土地總價15億元以內，規模在15萬平方米以內，采取快周轉策略；利用城市更新項目，開拓大灣區項目，加速項目轉化；收購一線城市核心地段舊樓，通過改造提升舊樓品質及品牌效應獲得較高的投資回報。

潘軍進一步稱，土地的選擇方面要確保能夠有現金流利潤的，所以在考核機制方面也進行了相應的調整，不僅考核銷售規模，更重要的是銷售以后可用現金流的考核，這也改變了過往行業一貫的看銷售速度的情況，現在有的銷售沒有現金流，對于企業來說壓力就比較大。

提前安排到期債償還事宜

對于2021年的花樣年來說，其管理層認為，今年的“換倉”重點是錢。2021年上半年，花樣年大力拓展境內外銀行渠道融資，有效調整境內外債務結構，積極持續對財務狀況進行優化。

截至2021年6月30日，公司保有銀行結余及現金315.83億元，相比2020年底增長10.3%；74.8%的凈負債率繼續維持在良好穩健水平。

公司境內多個開發項目取得銀行開發貸，銀行貸款占總借款比例提高至20%；境外獲得集友銀行11億港元貸款額度，彩生活獲得1.5億美元銀團貸款額度。公司計劃到2021年底將美元債占總債務比例下降至50%以下，促使融資結構更加平衡，有效降低融資成本。

2021年5月份以來，境外房地產美元債整體市場波動加劇，公司董事會和管理層對此高度重視，并積極采取了系列措施有效應對。一方面，公司持續進行二級市場債券回購及美元債要約回購，以穩定二級市場價格，保護投資人的利益；另一方面，于6月份成功發行2億美元3年期美元債，凸顯出資本市場對花樣年穩健財務和長遠發展的認可。

配合要約回購，花樣年將進一步降低今年內到期的美元債金額，延長美元債遠端到期，有效實現債務年期結構的優化管理。

在債務管理方面，花樣年管理層向《證券日報》等媒體和投資者人表示，針對10月到期的美元債券已準備好資金到期償還，對于12月到期的美元債將通過自有資金償還，資金來源包括已有資金及出售大宗資產，針對12月到期的人民幣債券，公司已啟動再融資工作，針對2022年和2023年到期的美元債券，將提前通過要約回購和交換要約手段對其進行管理，改善公司的債務年期結構。

總體而言，在潘軍看來，從中長期來說，地產行業仍然是一個對國民經濟非常重要的行業，短期來看是國家在重點調控的行業，重點調整行業規則。“但是我們相信，中國老百姓仍然是需要好房子和好服務的，我們會堅定不移地提升專業能力和現金流，為大家提供好房子。”