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授課老師
正保開放課堂特邀實戰講師，正保會計網校《建筑施工企業全盤財稅核算和納稅籌劃》&《房地產企業三大稅種及合同控稅》主講老師。高級會計師、高級稅務顧問，是實戰型的企業管理創新者。從業近30年，歐資企業背景，深諳建筑房地產企業的營改增政策，同時有數十場訴案經歷和10多個項目的結算審計談判經歷及20多個項目土地增值稅清算的經歷，助你解決建筑房地產企業的痛點和難點，并授予您實操秘笈。曾先后就職于大型國有建筑房地產企業集團，以及較大規模的民營商業地產企業集團，一直在建筑房地產行業財稅實戰一線深耕細作，致力于該行業規范的財稅核算，參與企業的合同審定，對經濟合同涉稅統籌和法務研究，從諸多訴案和稅案當中汲取教訓，避免稅務雷區，也是能夠把證據鏈思維方式嵌入到日常的財務管理當中，為可能發生的訴訟做好前瞻性準備。善于從細節入手把控涉稅涉訴風險并大手筆地進行涉稅籌劃，先后為多家房地產企業提供管理和咨詢服務，為相關顧問企業節稅數千萬元，是建筑、房地產企業的財稅法務實戰講師，常年筆耕不輟，已先后在省市級期刊上發表論文30篇。
課程安排
| 直播課程表 | 直播課程安排 |
| 詳解房產企業三大稅種及合同控稅 | 2019年12月12日 16:00~17:30 |
| 贈送資料：電子版課程講義 | |
教學大綱
【課程名稱】詳解房產企業三大稅種及合同控稅
【上課時間】12月12日（周四 16:00～17:30）
【參與方式】免費報名
【課程形式】網絡在線直播
【QQ交流群】227978250（點擊加群）
【課程大綱】
1．案例解讀“會計憑證≠所得稅稅前扣除憑證”
2．房地產企業收入的稅會差異分析（增值稅，土地增值稅，企業所得稅，會計處理）
3．案例解讀“利息、工資、稅金”所得稅前扣除是遵循權責發生制還是收付實現制？
4．案例解讀所得稅稅前扣除涉及到的發票何時提供才可以稅前扣除？
5．房地產企業應納稅所得額的計算邏輯
6．稅案解讀因為“業務交易”和“法律事項界定”的錯誤導致企業所得稅處理適用稅收依據錯誤。
【聽課須知】
1.聽課名額有限，報課后請按時登入教室聽課；
2.聽課時，請認真聽講，遵守課堂紀律；
3.請文明聽課，對老師或其他同學不禮貌的學員將被請出直播教室；
4.請勿發布課程無關信息，違反此規定的學員將被請出教室，嚴重者將被限制訪問正保開放課堂。
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模塊
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課程內容
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課程收益
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| 模塊一、房地產企業的增值稅詳解及處理技巧 | （1）房地產企業銷售過程中：誠意金，定金，認購金，首付款，按揭貸款，房款多退少補的增值稅處理和會計處理 | 全面掌握不動產銷售的增值稅處理 |
| （2）不動產銷售額的確定 | ||
| （3）銷售過程中未完工產品銷售的發票開具及財稅處理 | ||
| （4）銷售過程中完工產品銷售的發票開具及財稅處理 | ||
| （5）銷售不動產的增值稅納稅義務時間的確定及財稅處理 | ||
| （6）交付時沒有取得實測面積的情況下如何進行納稅申報？ | ||
| （7）交付時實測面積和預測面積差異的“面積差多退少補”如何處理？ | ||
| （8）不動產銷售的稅率/征收率 | ||
| （9）土地價款抵扣稅收政策依據及賬務處理 | ||
| （10）公共配套設施的增值稅處理 | ||
| （11）人防車位的增值稅處理 | ||
| （12）不動產銷售過程中的增值稅“視同銷售”如何處理？ | ||
| （13）不動產銷售過程中的合同價外費用有哪些，如何處理？ | ||
| （14）銷售使用過的固定資產 | ||
| （15）增值稅進項稅額抵扣實務 | ||
| （16）改變用途的進項稅處理 | ||
| （17）房地產開發企業增值稅計算方法講解 | ||
| （18）“拆一還一”方式下的增值稅處理 | ||
| （19）增值稅的視同銷售 | ||
| 模塊二、房地產企業的所得稅詳解及處理技巧 | （20）房地產企業籌建期的稅務處理 | 結合國稅函2009年31號文深入全面解讀房地產企業的所得稅處理 |
| （21）完工產品的界定及《商品房買賣合同》中交付條件 | ||
| （22）房地產企業所得稅收入確認和會計上收入確認差異分析 | ||
| （23）房地產企業的“兩利差”：預計計稅毛利率，預計毛利額，實際計稅毛利率，實際毛利額 | ||
| （24）已銷開發產品的計稅成本如何計算 | ||
| （25）企業開發產品轉為自用的又進行再銷售的所得稅處理 | ||
| （26）企業所得稅的視同銷售 | ||
| （27）稅總局公告2019年第23號房地產企業所得稅預繳申報的變化及申報演示 | ||
| （28）2009年31號文第21條：企業利息支出按以下規定進行處理： | ||
| （29）案例解讀房地產企業營改增后收到地方政府土地返還款的財稅處理 | ||
| （30）案例解讀房地產集團內“資金拆借”面臨的稅務處理 | ||
| （31）企業收到的土地出讓金返還款，是不征稅收入嗎，如果不是，所得稅是不是要一次性征稅？ | ||
| （32）彌補虧損是在預繳時還是在匯算清繳時？具體如何操作？ | ||
| （33）企業在計算業務招待費等費用扣除限額時，是否也包括視同銷售（營業）收入額？ | ||
| （34）房地產企業會計上和所得稅成本項目設置及差異分析 | ||
| （35）房地產企業的成本歸集 | ||
| （36）房地產企業成本的分配 | ||
| （37）房地產企業配套實施核算分析 | ||
| （38）以房抵工程款的稅務處理分析 | ||
| （39）企業收到的代扣代繳、代收代繳、委托代征各項稅費返還的手續費如何處理？ | ||
| （40）企業商品促銷活動中的贈品如何進行企業所得稅涉稅處理？ | ||
| （41）企業銷售未完工開發產品取得的收入口徑如何確定？ | ||
| （42）企業與職工解除勞動合同支付的一次性補償金如何進行稅前扣除？ | ||
| （43）企業發生的通訊費、職工交通補貼如何進行稅前扣除？ | ||
| （44）企業為職工體檢產生的費用如何進行稅前扣除？ | ||
| （45）房地產開發企業出售地下車位如何進行企業所得稅處理？ | ||
| （46）案例解讀稅總2018年第28號公告當中未按規定取得稅前扣除憑證的稅務處理 | ||
| （47）稅總2018年28號公告為房地產企業的無票建安成本（預提的四項費用）稅前扣除開了“綠燈”？ | ||
| （48）“拆一還一”方式下的所得稅處理 | ||
| （49）“買一送一”的增值稅處理 | ||
| （50）財稅2016年36號文和財稅2017年58號文對于“甲供”口徑差異性分析 | ||
| （51）商品房交付時間的確定對于企業所得稅和城鎮土地使用稅的影響分析 | ||
| 模塊三、房地產企業土地增值稅詳解及成本分攤技巧 | （52）土地增值稅征稅范圍如何把握？ | 用案例深入剖析房地產企業的土地增值稅預繳、清算及清算后尾盤銷售的土地增值稅處理 |
| （53）如何確認土地增值稅納稅人？ | ||
| （54）如何計算和申報預繳的土地增值稅，如何賬務處理？不同賬務處理模式下對于企業所得稅季度預繳申報的影響是什么？ | ||
| （55）集體土地開發是否屬于土地增值稅征收的范圍？ | ||
| （56）收入確認原則和依據是什么？稅制變化及稅率調整情況下的土地增值稅收入如何確定？ | ||
| （57）誠意金、違約金需要確定為土地增值稅收入？ | ||
| （58）違約金的扣除憑證需要注意哪些事項？ | ||
| （59）“以地換房”“以房換地”的納稅義務發生時間是？計稅依據如何確定？通過具體的案例給您詳細解讀。 | ||
| （60）如何理解“銷售價格明顯偏低”？具體的標準是什么？是否存在個人所得稅的風險？ | ||
| （61）土地增值稅的視同銷售 | ||
| （62）“買一送一”營銷模式下的經營和稅收沖突如何解決？ | ||
| （63）代收費用如何操作稅收風險最小？在計算土地增值稅的時候需要注意哪些問題？ | ||
| （64）“竣工決算”如何理解？計算土地增值稅的重要意義是什么？ | ||
| （65）土地增值稅扣除項目扣除的原則是什么？ | ||
| （66）如何把握“按國家統一規定繳納的有關費用”？契稅、拍賣費用、土地閑置費的待遇有何不同？ | ||
| （67）如何理解合法有效的憑證？白條如何規避稅收風險？所得稅和土地增值稅的合法有效憑證差異有哪些？ | ||
| （68）不同政府返還資金在會計處理需要注意哪些問題？稅收待遇有何不同？ | ||
| （69）“拆一還一”方式下的契稅計稅依據如何確定？不同拆遷費支付方式對稅負的影響是什么？ | ||
| （70）房地產開發企業不同時間節點取得土地，土地使用稅納稅義務發生時間如何把握（起止時間的確定）？ | ||
| （71）從土地增值稅角度解讀土地征用及拆遷補償費及稅收憑證？ | ||
| （72）人防設施發生的成本可以扣除嗎？ | ||
| （73）紅線外的道路、公共設施配套建設是否可以扣除？ | ||
| （74）人防車位的不同銷售形式及土地增值稅如何處理？ | ||
| （75）資本化利息的歸集起止點如何把握？ | ||
| （76）開發間接費是否可以列支業務招待費？差旅費？會議費？私車公用？ | ||
| （77）開發間接費處理上稅會差異是什么？如何利用企業的組織架構進行土地增值稅的納稅籌劃？ | ||
| （78）土地增值稅對于不同融資方式下涉及到的利息如何處理？ | ||
| （79）股東出資未到位情況下的借款利息所得稅稅前扣除和土地增值稅稅前扣除的差異分析 | ||
| （80）如何計算普通住宅和非普通住宅的土地增值稅臨界點，使得土地增值稅的最佳稅負？ | ||
| （81）什么是土地增值稅強制清算和通知清算？二者的差異點在哪里？ | ||
| （82）解讀土地增值稅清算單位和清算對象？房地產企業可以自行分期？ | ||
| （83）清算開始后憑證的截止時間是如何規定？清算后發生的后續成本是否可以“二次清算”？ | ||
| （84）土地增值稅清算后尾盤銷售的土地增值稅如何申報？ | ||
| （85）不同清算單位之間如何分攤公共配套費？ | ||
| （86）如果成本部分賬務有欠缺，是否可以核定成本金額？核定的標準是什么？ | ||
| （87）土地增值稅納稅申報表（從事房地產開發的納稅人清算適用）的表第22欄“代收費用”如何理解和處理？ | ||
| （88）土地增值稅“兩分法”“三分法”差異點是什么？ | ||
| （89）土地增值稅確立成本分攤方法的原則是什么？ | ||
| （90）占地面積法的適用條件以及關鍵點是什么？ | ||
| （91）建筑面積法下，如何確定分攤的成本金額？會計與所得稅土地增值稅在稅收的差異是什么？ | ||
| （92）如何理解建筑面積、可售面積、自用（出租）面積，在成本分攤方法中如何有效把握？ | ||
| （93）不涉及產權轉讓的銷售不動產取得的收入是否計入土地增值稅收入？ | ||
| （94）會計、企業所得稅、土地增值稅計算中“完全單位成本”的金額如何確定？ | ||
| （95）如何理解層高系數法？層高系數法的對稅收的影響有哪些？ | ||
| （96）不同成本分攤方法如何有效結合？對企業整體稅負的影響是什么？ | ||
| （97）土地增值稅清算的成本分攤方法及面積數據如何獲取？ | ||
| （98）什么是裝修？對銷售精裝房的土地增值稅處理如何處理？ | ||
| （99）什么是軟裝？什么是硬裝？如何取得發票及稅前扣除？ | ||
| （100）什么是“營銷設施建造費”，所得稅和土地增值稅處理之間的差異是什么？ | ||
| （101）企業的營銷中心成本費用如何進行會計處理？涉及到的稅務處理注意點有哪些？ | ||
| （102）營銷中心、樣板房、物業管理用房、人防設施是否繳納房產稅？ | ||
| （103）“甲供材”“甲供工程”的《工程施工合同》如何計入竣工結算？ | ||
| （104）地下車位產權或使用權轉讓實務分析與納稅詳解 | ||
| （105)土增清算涉及所得稅退稅如何處理？ | ||
| 模塊四、房地產企業的合同控稅之攻略 | （106）合同簽訂之前的準備工作 | 以合同為抓手解讀如何進行合同控稅的王道 |
| （107）國有土地出讓合同 | ||
| （108）設計類合同 | ||
| （109）工程施工合同（甲供材，甲供工程，甲控材，甲指分包） | ||
| （110）電梯工程涉及到的設備采購和施工合同 | ||
| （111）門窗工程施工合同 | ||
| （112）園林綠化工程施工合同 | ||
| （113）欄桿扶手施工合同 | ||
| （114）商品房買賣合同 | ||
| （115）按揭貸款準入銀行的合作合同 | ||
| 模塊五、典型稅務案例解析及點評 | （116）稅案解讀：華潤“外灘九里苑”稅案的警示 | 以稅案為背景解讀稅務遵從是降低稅務風險的王道 |
| （117）稅案解讀：向非金融機構借款利息在土地增值稅稅前扣除的風險。 | ||
| （118）稅案解讀：超20年地下人防使用權轉讓，財產轉讓還是租賃？ |
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2 輔導課程、費用及費用支付
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2.4 乙方隨課贈送的禮品、課程、分期貼息優惠或其他乙方向甲方提供的優惠政策，如有退換課情況，乙方有權扣除相應費用（如若原包裝完整，甲方可以寄回，乙方不予扣除相應費用）。
2.5 購課規則
2.5.1 直播課程開課前，甲方如不滿意課程內容且未超過課程總時長的10%，可免費申請更換一次；
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2.5.8 如需發票，請在報名交費后1年內提交申請，逾期將不予辦理。
3 甲方的權利與義務
3.1 權利
甲方在按照本協議的規定交納全部學習費用后，有權利享受乙方為“30天/90天/180天”學員所提供的教學及輔導服務，具體服務內容以乙方網站公示的招生方案為準。
3.2 義務
3.2.1 甲方應按時、全額交納學習費用；
3.2.2 甲方對于乙方提供的學習課程，應保證只供甲方個人單獨學習使用，不得以任何方式向任何第三方提供或公開課程內容，包括但不限于向任何第三方透露學習課程、與他人共享學習賬號、將自己的學習賬號提供給第三方使用、將學習課程公開播放、傳播下載的課程及講義、資料、或以任何方式供多人同時使用。若甲方違反上述約定，甲方的學習權限將被乙方無條件立即關閉，已支付的費用不予退還，同時甲方應承擔因此給乙方所造成的全部損失及其他一切法律后果。
4 乙方的權利與義務
4.1 權利
4.1.1 乙方有權根據本協議相關條款獲得甲方交納的相應學費；
4.1.2 乙方有權根據本協議的約定獲得、持有和核對甲方提供的有關個人信息、資料。
4.2 義務
4.2.1 乙方應提供本協議規定的輔導服務；
4.2.2 乙方應保證所提供的各項服務均能夠正常使用；但是因不可抗力以及甲方的原因造成不能正常使用乙方所提供的各項服務，包括但不限于互聯網運營商提供的網絡中斷、甲方不具備上網條件（包括但不限于不具備軟硬件條件或者軟硬件故障）等，則乙方不承擔任何責任。
5 特殊聲明
5.1 同一學習賬號每次只允許 1 臺手機（平板電腦）在線登錄，2 個及以上設備不允許同時在線使用。 甲方知悉并認可，若網校檢測到異常行為將觸發安全處理機制，有可能導致學員無法正常登錄和學習。
5.2 甲方若存在包括但不限于登錄、訪問異常或操作異常等情況，乙方出于保護原則，將鎖定相應賬號， 屆時甲方登錄賬號或學習權限將受到限制，如有疑問可聯系乙方官方客服。
6 不可抗力
6.1 不可抗力指超出本協議雙方控制范圍，無法預見、無法避免或無法克服，使得本協議一方或雙方部分或者全部不能履行本協議的事件。這類事件包括但不限于地震、臺風、洪水、火災、戰爭、罷工、暴動、網絡中斷、政府行為、法律規定或其適用的變化，或者其他任何無法預見、避免或者控制的事件。
6.2 如任何一方不履行或遲延履行本協議規定的義務是由于不可抗力，則該方免除承擔違約責任。
6.3 不可抗力事由發生后，若有可能，受不可抗力影響的一方應在10個工作日內將有關情況及時通知對方（乙方可以通過網站公告的方式通知甲方），凡違反此通知義務且不履約給對方造成損失的，須賠償由此而給對方造成的損失。
6.4 在不可抗力消除后，曾受不可抗力影響而未能履約的一方應盡最大努力恢復履行其在本協議項下的義務。
7 爭議的解決
7.1 本協議的內容、執行和解釋及爭議的解決均應適用中國法律。
7.2 雙方在履行本協議的過程中，如發生任何爭議，則雙方應首先進行友好協商解決。
7.3 如果某一爭議未在一方首次提出協商之日后 30 日內通過友好協商解決，則任何一方可將該爭議提交北京仲裁委員會根據該會屆時有效的仲裁規則在北京仲裁。
8 完整協議
乙方在正保會計網校網站上公布的招生方案及網站的注冊服務條款是本協議的補充，惟該等招生方案及網站注冊服務條款與本協議有不同之處的，則以本協議的約定為準。
9 保密義務
乙方對甲方提供的個人資料和信息具有保密義務，除非法律規定或者有權政府機關的命令和要求或者甲方同意，乙方不得將甲方的個人信息和資料泄露給任何第三方。
甲方對本協議的內容、乙方提供的學習輔導課程的任何內容具有保密義務，未經乙方同意，甲方不得將該等內容泄露給任何第三方或者提供給任何第三方使用。甲方違反保密義務給乙方造成損失的，應當足額賠償乙方的損失。
10 協議期限
本協議期限自乙方為甲方開通本協議中甲方所報課程聽課權限之日起至所報課程規定學習期限到期為止。
11 其他約定
11.1 本協議采用電子協議形式，凡購買開放課堂會計實務課程輔導視為同意并簽署本協議。本協議自甲方成功付費購買乙方本協議課程之后即生效。
11.2 如甲方通過補差價的方式升級到開放課堂其他會計實務課程，類別價格高于本課程以外的輔導課程，則本協議自甲方課程升級至輔導班次生效之日起自動終止，甲乙雙方權利義務關系以甲方課程升級后的新班次協議書為準。
11.3 本協議生效后，非經法定事由或雙方協商一致，任何一方不得解除。
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