初級會計職稱考試《初級會計實務》考點講解：投資性房地產

2012年初級會計職稱考試《初級會計實務》第一章 資 產

　　知識點七、投資性房地產

　　（一）投資性房地產的范圍

　　1.屬于投資性房地產的范圍

　　（1）已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。

　　（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。

　　（3）已出租的建筑物，是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物。

　　2.不屬于投資性房地產的范圍

　　（1）自用房地產，是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業的廠房和辦公樓，企業生產經營用的土地使用權等。

　　（2）作為存貨的房地產，是指房地產開發企業銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發企業的存貨。

【歸納總結】

　　（二）成本模式下的投資性房地產會計核算

　　投資性房地產的后續計量具有成本和公允價值兩種模式，通常應當采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　1.外購的投資性房地產

　　外購的投資性房地產應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。會計處理為：

　　借：投資性房地產

　　　　貸：銀行存款

　　2.企業自行建造或開發完成取得的投資性房地產

　　其成本包括建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建安成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等，會計處理為：

　　借：投資性房地產

　　　　貸：銀行存款

　　3.投資性房地產的后續計量

　　（1）按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，會計處理為：

　　借：其他業務成本

　　　　貸：投資性房地產累計折舊

　　投資性房地產累計攤銷

　　（2）取得的租金收入，會計處理為：

　　借：銀行存款

　　　　貸：其他業務收入

　　借：營業稅金及附加

　　　　貸：應交稅費——應交營業稅

　　（3）投資性房地產存在減值跡象的，還應當適用資產減值的有關規定。經減值測試后確定發生減值的，應當計提減值準備。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。會計處理為：

　　借：資產減值損失

　　　　貸：投資性房地產減值準備

　　4.處置投資性房地產

　　企業可以通過對外出售或轉讓的方式處置投資性房地產

　　借：銀行存款

　　　　貸：其他業務收入

　　借：其他業務成本

　　　　投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）

　　　　投資性房地產減值準備

　　　　貸：投資性房地產

　　（三）公允價值模式下的投資性房地產會計處理

　　1.外購的投資性房地產

　　外購的采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按照取得時的實際成本進行初始計量。其實際成本的確定與外購的采用成本模式計量的投資性房地產一致。會計處理為：

　　借：投資性房地產——成本

　　　　貸：銀行存款

　　2.自行建造的采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按照取得時的實際成本進行初始計量。其實際成本的確定與自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產一致。會計處理為：

　　借：投資性房地產——成本

　　　　貸：銀行存款

　　3.投資性房地產的后續計量

　　投資性房地產采用公允價值模式計量的，不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量。

　　（1）投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，會計處理為：

　　借：投資性房地產——公允價值變動

　　　　貸：公允價值變動損益

　　公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

　　（2）取得的租金收入，會計處理為：

　　借：銀行存款

　　　　貸：其他業務收入

　　借：營業稅金及附加

　　　　貸：應交稅費——應交營業稅

　　4.處置投資性房地產時，會計處理為：

　　借：銀行存款

　　　　貸：其他業務收入

　　借：其他業務成本

　　　　貸：投資性房地產——成本

　　　　　　　　　　　　——公允價值變動

　　同時：

　　借：公允價值變動損益

　　　　貸：其他業務成本