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2012中級會計實務知識點分享：投資性房地產總結
《中級會計實務》——投資性房地產這一章內容，在考試中一般以客觀題型進行考核，在計算分析題和綜合題中也有可能出現。重點是投資性房地產的范圍；有關投資性房地產后續支出和計量；投資性房地產的處置。
| 序號 | 內容 | 具體規定 | 例題解析及會計處理 | |
| 1 | 投資性房地產定義、特征、范圍 | 1.定義：是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。 | 【判斷題】企業出租的建筑物或土地使用權，只有能夠單獨計量和出售的才能確認為投資性房地產。（ ） 『正確答案』√ | |
| 2.特征： 1.屬于企業的經營活動——租金及處置記入“其他業務收入”“其他業務成本” 2.其用途、狀態、目的與作為固定資產、無形資產核算的房地產不同； 3.其持有目的為賺取租金或資本增值，能夠單獨計量和出售 | 具體會計分錄以下詳解 | |||
| 3.范圍： a、已出租的建筑物 b、已出租的土地使用權 c、持有并準備增值后轉讓的土地使用權 【提示】 下列特殊項目是否屬于投資性房地產： 1.企業出租給本企業職工居住的宿舍：不屬于投資性房地產。 2.暫時閑置的投資性房地產，企業的意圖是繼續用于對外出租：屬于投資性房地產。 3.企業以經營方式租入建筑物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產，也不能確認為企業的資產。另外，融資租入的固定資產再通過經營租賃的方式轉租的，也作為本企業的投資性房地產核算。 4.按照國家有關規定認定的閑置土地：不屬于投資性房地產。 5.作為存貨的房地產，如房地產公司的商品房以及房地產開發企業持有并準備增值后出售的土地使用權：不屬于投資性房地產。 6.企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。 | 【2009年多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有（ ）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用權 D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物 【答案】AC | |||
| 2 | 投資性房地產確認 | 確認：將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件： 1.與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業； 2.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。 取得的渠道 1.外購的投資性房地產 外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。 2.自行建造的投資性房地產 自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。 | 【2010年判斷題】企業將自行建造的房地產達到預定可使用狀態時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產達到預定可使用狀態時確認為投資性房地產。 【答案】× | |
| 3 | 投資性房地產后續支出 | 原理：滿足投資性房地產確認條件的，資本化；否則，費用化 （一）資本化的后續支出 與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。例如，企業為了提高投資性房地產的使用效能，往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內裝潢，改擴建或裝修支出滿足確認條件的，應當將其資本化。 資本化后續支出通過“投資性房地產——在建”核算，不同于固定資產資本化后續支出的核算 （二）費用化的后續支出 不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益。 | 1.成本模式的會計處理： （1）投資性房地產轉入改擴建工程 借：投資性房地產——在建 投資性房地產累計折舊 貸：投資性房地產 （2）發生改擴建或裝修支出 借：投資性房地產——在建 貸：銀行存款等 （3）改擴建工程或裝修完工 借：投資性房地產 貸：投資性房地產——在建 | 2.公允價值模式的會計處理，再開發期間不考慮公允價值變動 （1）投資性房地產轉入改擴建工程 借：投資性房地產——在建 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 （2）發生改擴建或裝修支出 借：投資性房地產——在建 貸：銀行存款等 （3）改擴建工程或裝修完工 借：投資性房地產——成本 貸：投資性房地產——在建 |
| 投資性房地產后續計量 | 計量模式：成本模式 公允價值模式 1.成本模式 核算要點總結： 1.設置“投資性房地產”科目核算； 2.要按期（月）計提折舊或進行攤銷，通過“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目核算，要確認收取租金的收入，通過“其他業務收入”科目核算。計提的折舊或攤銷的金額通過“其他業務成本”科目核算。 3.應比照固定資產、無形資產來計提減值準備。借記“資產減值損失”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目 2.公允價值模式 核算要點： 1.同樣要設置“投資性房地產”科目核算：明細科目為“成本”、“公允價值變動”； 2.與采用成本模式計量的區別是：采用公允價值模式計量的投資性房地產不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。 3.設置“公允價值變動損益”科目核算期末投資性房地產公允價值變動的影響。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。 待處置該投資性房地產時，將其持有期間累計產生的“公允價值變動損益”轉入“其他業務成本”科目。 4.取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目。 | 1.成本模式的會計處理 （1）按期（月）對投資性房地產計提折舊或進行攤銷 借：其他業務成本 貸：投資性房地產累計折舊 投資性房地產累計攤銷 （2）取得的租金收入 借：銀行存款 貸：其他業務收入 借：營業稅金及附加 貸：應交稅費——應交營業稅 （3）經減值測試后確定發生減值的，應當計提減值準備 借：資產減值損失 貸：投資性房地產減值準備 【2008年多選題】下列有關投資性房地產后續計量會計處理的表述中，正確的有（ ）。 A.不同企業可以分別采用成本模式或公允價值模式 B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式 C.同一企業可以分別采用成本模式和公允價值模式 D.同一企業不得同時采用成本模式和公允價值模式 『正確答案』ABD | 2.公允價值模式的會計處理， （1）投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，會計處理為： 借：投資性房地產——公允價值變動 貸：公允價值變動損益 公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄 （2） 取得的租金收入，會計處理為： 借：銀行存款 貸：其他業務收入 借：營業稅金及附加 貸：應交稅費——應交營業稅 （3）無減值會計處理 【2008年判斷題】采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應根據其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。（ ） 『正確答案』× | |
| 計量模式變更 | 1.要求規定： （1）企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。 （2）成本模式符合條件的情況下可以轉為公允價值模式，但公允價值模式不得轉為成本模式。 （3）企業對其所有投資性房地產后續計量模式的選擇要統一；同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。 2.處理： 成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，要進行追溯調整，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（盈余公積、利潤分配——未分配利潤） | 會計處理： 借：投資性房地產——成本（變更日的公允價值） 投資性房地產累計折舊（攤銷）（已計提的折舊或攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產（賬面余額） 利潤分配——未分配利潤[（公允價值－賬面價值）×90%，或借記] 盈余公積[（公允價值－賬面價值）×10%，或借記] （假定上述處理不考慮所得稅的影響） | 【2011年單選題】投資性房地產的后續計量從成本模式轉為公允價值模式的，轉換日投資性房地產的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務報表項目產生影響的是（ ）。 A.資本公積 B.營業外收入 C.未分配利潤 D.投資收益 『正確答案』C 『答案解析』投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式，應該作為會計政策變更處理，公允價值與價值的差額應計入留存收益。所以選擇C。 | |
| 4 | 投資性房地產的轉換 | 1.轉換包括： （1）投資性房地產轉換為自用房地產； （2）投資性房地產轉換為存貨； （3）自用房地產轉換為投資性房地產； （4）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。 2.轉換日 企業必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產。這里的確鑿證據包括兩個方面: 一是企業董事會應當就改變房地產用途形成正式的書面決議 二是房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變。 非投資性房地產轉換為投資性房地產，通常將租賃期開始日作為轉換日；如果有董事會的正式書面決議在前，以書面文件的日期為轉換日；投資性房地產轉換為非投資性房地產，通常在租賃期結束時做相關的轉換處理。 | 圖示見附件一 | |
| 轉換之自用房產與投資性房地產的互相轉換 | 1.成本模式下的轉換 核算要點：對應結轉，不確認損益； 對應結轉：指無論是投資性房地產轉換為非投資性房地產，還是非投資性房地產轉換為投資性房地產，應將相應的科目對應結轉。 | 自用房地產轉換為投資性房地產 借：投資性房地產 【原值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產減值準備（無形資產減值準備） 貸：固定資產（無形資產）【原值】 投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷） 投資性房地產減值準備 | （2）投資性房地產轉換為自用房地產 借：固定資產（無形資產） 【原值】 投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 【原值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產減值準備（無形資產減值準備 | |
| 2.公允價值模式下的轉換 （1）投資性房地產→非投資性房地產（投資性房地產轉換為自用房地產、存貨） 無論公允價值高或低，公允價值與原賬面價值的差額都計入“公允價值變動損益”科目。 （2）非投資性房地產→投資性房地產（自用土地使用權、固定資產、存貨轉換為投資性房地產） ◆轉換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積——其他資本公積”科目； ◆轉換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記“公允價值變動損益”科目。 | （1）自用房地產轉換為投資性房地產 借：投資性房地產——成本 【公允價值】 累計折舊（累計攤銷） 固定資產減值準備（無形資產減值準備） 公允價值變動損益 【借差】 貸：固定資產（無形資產）【原值】 資本公積——其他資本公積【貸差】 | （2）投資性房地產轉換為自用房地產 借：固定資產（無形資產） 【公允價值】 公允價值變動損益【借差】 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 公允價值變動損益【貸差】 | ||
| 轉換之做為存貨房地產與投資性房地產的互相轉換 | 1.成本模式下的轉換 對應結轉，不確認損益，存貨，不確認減值準備。 房地產公司用“開發產品” 流動資產與非流動資產之間的減值準備不能互相結轉 | （1）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產 借：投資性房地產【賬面價值】 存貨跌價準備【已計提存貨跌價準備】 貸：開發產品 【賬面余額】 | （2）投資性房地產轉換為存貨 借：開發產品 【賬面價值】 投資性房地產累計折舊 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 【賬面金額】 | |
| 2.公允價值模式下的轉換 | （1）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產 借：投資性房地產——成本【公允價值】 存貨跌價準備【已計提存貨跌價準備】 公允價值變動損益 【借差】 貸：開發產品 【賬面余額】 資本公積——其他資本公積【貸差】 | （2）投資性房地產轉換為存貨 借：開發產品 【公允價值】 公允價值變動損益【借差】 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 公允價值變動損益【貸差】 | ||
| 5 | 投資性房地產處置 | 注意的要點： 1.處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業務收入”和“其他業務成本”科目來核算。 注意：投資性房地產不是投資，所以它的處置損益不計入“投資收益”，同時它也不是非日常經營活動，處置損益也不可以計入營業外收支。 2.自用房地產轉換為投資性房地產，采用以公允價值模式進行后續計量的，轉換時若產生“資本公積――其他資本公積”，則處置時應將資本公積轉入“其他業務成本”科目。 3.采用公允價值模式計量的投資性房地產，持有過程中產生的公允價值變動損益累計額“公允價值變動損益”在處置時應轉入“其他業務成本”科目。這筆分錄的借貸方均為損益類科目，因此這筆分錄不影響利潤，但它對企業其他業務所產生的利潤有影響。 | （1）成本模式的會計處理 1.處置收入 借：銀行存款 貸：其他業務收入 2.成本結轉 借：其他業務成本 投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 | （2）公允價值模式的會計處理 1.處置收入 借：銀行存款 貸：其他業務收入 2.成本結轉 借：其他業務成本 公允價值變動損益 資本公積——其他資本公積 貸：投資性房地產——成本 ——公允價值變動 |
附件1：
作者：正保會計網校學員 梅子^寶媽^
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