聽高志謙老師講《中級會計實務》:投資性房地產要點總結

　　一、考情分析及內容變化情況

　　本章內容在考試中一般以單項選擇題、多項選擇題以及判斷題等客觀題進行考核，在計算分析題和綜合題中也可能出現。本章內容變化不大，主要變動情況時增加了投資性房地產的后續支出的講解；投資性房地產處置時的處理也有細微變動。

　　二、聽課心得

　　本章聽的是高志謙老師講授的投資性房地產一章，第一次聽高老師講課，我被他的快板式講授風格深深吸引了，有種相見恨晚的感覺，喜歡高老師講話干凈利落，例證通俗易懂，對考點的概括性很強，聽他的課總有種豁然開朗的感覺。不多說，下面請看本章的知識要點總結。

　　三、知識點精講

　　（一）投資性房地產定義

　　是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。（簡單說就是租賃出去，或者用于保值增值的房產，或者兩者兼有性質的房產）

　　（二）投資性房地產范圍（重點掌握）

　　包括以下三方面：1.已出租的土地使用權；（這里企業必須擁出租物的產權）2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權；3.已出租的建筑物。以下是不屬于投資性房地產的資產：1.自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產2.作為存貨的房地產

　　（三）投資性房地產的確認和計量

　　1.確認條件：

　　企業能夠取得與該項投資性房地產相關的租金收入或增值收益且成本能夠可靠地計量。

　　2.確認總體原則：歷史成本原則。即企業取得投資性房地產時按照取得時的實際成本進行初始計量，這和固定資產、無形資產的計量方法相同。

　　不同取得渠道下的成本計量：①外購。按買價和相關稅費作為其入賬成本。②自行建造。按建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，作為入賬價值。

　　（四）投資性房地產的后續計量

　　（1）采用成本模式：與固定資產計量方法相同，只是用到科目不同（其他業務成本或其他業務收入）。

　?。?）采用公允價值模式：高志謙老師給我們總結了一句話：公允價值計量模式很簡單，不計折舊、不攤銷、不計提減值，以公允價值調整其賬面價值，公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

　　A.期末公允價值大于賬面價值時

　　借：投資性房地產――公允價值變動
　　　貸：公允價值變動損益

　　B.期末公允價值小于賬面價值時，反之。

　　注意：企業可以采用成本模式進行后續計量，也可以采用公允價值模式。但是，同一企業只能采用一種模式。

　　（五）投資性房地產后續計量模式的變更（轉換）

　　企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理。

　　1.以公允價值計價的投資性房地產轉換為自用房地產或存貨，自用房地產或存貨的公允價值與投資性房地產賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”中。

　　2.自用房地產或存貨轉換為以公允價值計價的投資性房地產，如果轉換當日的公允價值小于原賬面價值，其差額計入到“公允價值變動損益”中，反之，其差額計入到“資本公積”。

　　（六）投資性房地產的處置（重點掌握）

　　成本模式下：企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益（其他業務收入或其他業務成本）。

　　公允價值模式下：

　　1.按實際收到的款項

　　借：銀行存款
　　　貸：其他業務收入

　　2.按當時投資性房地產的賬面余額

　　借：其他業務成本
　　　貸：投資性房地產――成本
　　　　　　　　　　　――公允價值變動（也可能在借方）

　　3.將累計公允價值變動轉入其他業務成本

　　借：公允價值變動損益
　　　貸：其他業務成本

　　或反之。

　　4.將轉換時原計入資本公積的部分轉入其他業務成本

　　借：資本公積――其他資本公積
　　　貸：其他業務成本

　　或反之。

　　本章小結

　　本章難度不是很大，主要掌握公允價值模式下投資性房地產的會計核算；成本模式轉化為公允價值模式的會計處理，公允價值模式下投資性房地產與固定資產、無形資產或開發產品的公允價值的轉換下歸屬科目的計量。本章可以與固定資產結合在一起復習，關鍵知識點要注意強化，與固定資產的不同是問題的關鍵。

　　【相關例題】2006年12月20日甲公司與乙公司簽訂協議，將自用的辦公樓出租給乙公司，租期為3年，每年租金為500萬元，于年初收取，2007年1月1日為租賃期開始日，2009年12月31日到期。甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產。2007年1月1日此辦公樓的公允價值為900萬元，賬面原價為3 000萬元，已提折舊為2 000萬元，未計提減值準備。2007年12月31日該辦公樓的公允價值為1 200萬元。2008年12月31日辦公樓的公允價值為1 800萬元。2009年12月31日辦公樓的公允價值為1 700萬元。2009年12月31日租賃協議到期，甲公司與乙公司達成協議，將該辦公樓出售給乙公司，價款為3 000萬元。則甲公司出售辦公樓時產生的其他業務利潤為（ ）萬元。

　　A.1 300

　　B.2 200

　　C.2 000

　　D.2 700

　　【正確答案】C

　　【答案解析】

　　①2007年初自用辦公樓轉為以公允價值模式計量的投資性房地產時產生的價值貶值額＝（3 000－2 000）－900＝100（萬元），列入“公允價值變動損益”借方；

　　②2007年末根據當時的公允價值1 200萬元，應認定投資性房地產暫時增值額＝12 00－900＝300（萬元）；

　?、?008年末根據當時的公允價值1 800萬元，應認定投資性房地產暫時增值額＝1 800－12 00＝600（萬元）；

　?、?009年末根據當時的公允價值1 700萬元，應認定投資性房地產暫時貶值額＝1 800－1 700＝100（萬元）；

　　⑤2009年末出售辦公樓時產生的其他業務收入＝3 000（萬元）；

　?、?009年末出售辦公樓時產生的其他業務成本＝1 700（萬元）；

　　⑦2009年末出售辦公樓時由其持有期間產生的暫時凈增值轉入其他業務成本額＝－100+300+600－100＝700（萬元）；

　　⑧2009年末出售辦公樓時產生的其他業務利潤＝3 000－1 700+700＝2 000（萬元）。

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責任編輯：暖陽

　　老師介紹：
　　高志謙 會計學博士，業內著名會計考試輔導專家，十年來一直從事注會、注稅、注評考試輔導及相關考試命題研究工作，對大綱教材理解透徹，對命題規律把握準確，授課條理清晰、深入淺出，教學方法獨特精湛，講課方式生動幽默、氣氛輕松活躍，尤其考前應試技巧，獨特實用，以良好的教學效果贏得廣大學員的好評！

　　所授課程：
　　2010年初級職稱　　　　　　　《初級會計實務》
　　2010年中級職稱　　　　　　　《中級會計實務》
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