2012注冊資產評估師《資產評估》復習：各個參數的計算方法

第二章 資產評估的基本方法

　　知識點十三、成本法運中各個參數的計算方法

　　（一）重置成本估算

　　單項資產重置成本的估算一般可以采用下列方法：

　　1.重置核算法。

　　（1）概念：

　　利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。

　　（2）分類

　　根據資產取得的方式可以分為：購買型和自建型

　　購買型以購買該項資產的模式來估計所需要的重置成本

　　自建型以自己建造該項資產的模式來估計所需要的重置成本

　　（3）資產的重置成本應包括開發者的合理收益

　　如果是建造，建造成本中當然應該包含建造商或者生產商的合理利潤，不過該收益應該以開發者或者制造者現行行業或社會的平均資產收益水平為依據。

　　（4）重置核算法考慮了價格因素，費用項目的構成上可以考慮生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。

　　（5）形成資產價值的耗費是合理的。

　　耗費是形成資產價值的基礎，但耗費包括有效耗費和無效耗費。

　　采用成本法評估資產，首先要確定這些耗費是必須的，而且應體現社會或行業平均水平。

　　注釋：也就是說，按照社會或行業平均水平來確定有效耗費和無效耗費，評估時，應該去掉無效耗費

　　2.價格指數法（這里的原理和市場法中的直接比較法中的“價格指數法36頁”一樣，大家可以兩邊比較著看）。

　　（1）特點：

　　利用與資產有關的價格變動指數，將資產歷史成本（賬面成本）調整為重置成本

　　（2）計算公式為：

　　資產重置成本＝資產賬面成本×

　　或： 資產重置成本 ＝資產歷史成本 ×（1+物價變動指數）

　　式中，價格指數可以根據定基物價指數計算獲得

　　或者：價格指數可以根據環比價格指數或者環比物價變動知識計算獲得

　　資產重置成本 ＝資產歷史成本 ×x

　　其中x ＝（1+a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）×100%

　　式中， n＝1，2，3 …… n

　　x為價格指數；

　　an為第n年環比價格變動指數

　　（1＋an）＝為第n年的環比價格指數

　　（3）注意：

　　①資產歷史成本要求真實、準確并符合社會平均的、合理成本的要求。

　　②資產評估時物價指數指的是評估基準日（或能夠代表評估基準日）的物價指數，而且應是資產的類別或個別物價指數。（越是分類具體的物價指數越準確）。

　　③一項科學技術進步較快的資產，采用價格指數法的重置成本往往會偏高。

　　④物價指數法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本。

　　（4）物價指數法與重置核算法的區別：

　　①物價指數法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也（可以）考慮生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。

　　②物價指數法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。

　　③一般情況下，價格指數法和重置核算法相比，核算的結果可能有誤差，其準確度沒有后者的高。

　　（5）物價指數法和重置核算法相同點：

　　都是建立在利用歷史資料基礎上。因此，都需要注意判斷、分析資產評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料（如財務資料）的口徑差異。

　　3.功能價值類比法（與市場法中的直接比較法中的“功能價值類比法，完全一樣）

　　（1）特點：尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，計算其每一單位生產能力價格或參照物與被評估資產生產能力的比例關系或者指數關系，據以估算被評估資產的重置成本。

　　（2）生產能力比例法

　　運用的前提條件和假設：資產的成本與其生產能力成線性關系，生產能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。

　　計算公式為：

　　所以：被評估資產重置成本＝參照物重置成本×

　　③例題：參見教材35、59頁

　　（2）規模經濟效益指數法。

　　①運用的前提條件和假設：

　　資產生產能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。

　　②計算公式：

　　推導可得：

　　所以：被評估資產重置成本＝參照物重置成本×

　　公式中的X是一個經驗數據，稱為規模經濟效益指數。在美國，這個經驗數據一般在0.4～1.2間。我國到目前為止尚未有統一的經驗數據，評估過程中要謹慎使用這種方法。

　　③例題：參見教材36頁

　　上述三種方法均可用于確定在成本法運用中的重置成本。至于選用哪種方法，應根據具體的評估對象和可以搜集到的資料確定。這些方法中，對某項資產可能同時都能用，有的則不然，應用時必須注意分析方法運用的前提條件，否則將得出錯誤的結論。

　　同時應該注意以上3類方法都是適用于單項資產的重置成本的計算

　　4.統計分析法確定某類資產重置成本

　　這種方法運用的步驟是：

　　（1）在核實資產數量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類別

　　（2）在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性資產，應用功能價值法、物價指數法、重置核算法等方法估算其重置成本。

　　（3）依據分類抽樣估算資產的重置成本額與賬面歷史成本計算出分類資產的調整系數，其計算公式為：

　　K＝R‘/R

　　式中：K——資產重置成本與歷史成本的調整系數；

　　R‘——某類抽樣資產的重置成本；

　　R ——某類抽樣資產的歷史成本。

　　（4）根據調整系數K估算被評估資產的重置成本，計算公式為：

　　被評估資產重置成本＝∑某類資產賬面歷史成本×K

　　例題參見教材60頁。

　　（二）實體性貶值估算

　　1.觀察法

　　（1）特點：是指由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員對被評估資產的實體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產的成新率，從而估算實體性貶值。

　　（2）計算公式為：

　　資產實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率）

　　＝重置成本×實體性貶值率

　　2.使用年限法

　　（1）原理：認為資產的貶值和其實際使用年限成正比例

　　（2）名義已使用年限與實際已使用年限：

　　①名義已使用年限：

　　指資產從購進使用到評估時的年限（也就是按照公歷的會計年度確定的會計上的實際年限）。名義已使用年限可以通過會計記錄、資產登記簿、登記卡片查詢確定。

　　②實際已使用年限：

　　指資產在使用中實際損耗的年限。由于資產在使用中負荷程度的影響，必須將資產的名義已使用年限調整為實際已使用年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產利用率來調整。

　　實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率

　　③資產利用率計算公式為：

　　當資產利用率>1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產利用率＝1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限；當資產利用率<1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。

　　（3）計算公式為：

　　＝（重置成本-預計殘值）*（實際已經使用年限/總使用年限）

　　＝（重置成本-預計殘值）* 實體性貶值率

　　式中：

　　①預計殘值是指被評估資產在清理報廢時凈收回的金額。在資產評估中，通常只考慮數額較大的殘值，如殘值數額較小可以忽略不計。

　　②總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。

　　計算公式為：

　　總使用年限＝實際已使用年限+尚可使用年限

　　實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率

　　③顯然殘值是沒有貶值的，所以式中扣除了預計殘值

　　④尚可使用年限是根據資產的有形損耗因素，預計資產的繼續使用年限。

　　3.修復費用法

　　利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。

　　如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態，可以認為資產的實體性損耗等于其修復費用。

　　（三）功能性貶值估算

　　1.分類：功能性貶值可以分為兩類，超額投資成本（一次性功能性貶值）和營運性功能貶值。

　　2.超額投資成本（功能性貶值1）

　　（1）含義：指被評估資產與當前新資產建造成本相比，因建造技術、工藝、材料和設計上的差別而導致的貶值。它是由于科學技術進步使得新的同樣功能的資產價格降低而引起的原有資產價值的貶值。事實上，它是超額投資成本引起的功能性貶值。

　　（2）計算：功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：

　　功能性貶值＝復原重置成本－更新重置成本 （2-39）

　　注意：

　　如果評估某資產時所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。

　　3.營運性功能貶值

　　（1）含義：

　　被評估資產與全新狀態的資產相比，由于資產的效用，生產加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低；

　　（2）通常，功能性貶值的估算可以通過計算超額營運成本獲得，具體計算步驟如下：

　　①將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較確定超額運營成本。

　　②確定凈超額運營成本。

　　由于企業支付的運營成本是在稅前扣除的，企業支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降，所得稅額降低，使得企業負擔的運營成本遠遠低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。

　　凈超額運營成本＝超額運營成本（1-所得稅稅率）——收益額（A、Rt）

　　③估計被評估資產的剩余壽命。（年限：n）

　　④以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值），計算公式為：