2012年注冊資產評估師考試《經濟法》復習：用益物權

第四章 物權法律制度

　　知識點十一、用益物權

　　一、用益物權概述

　　1.定義：用益物權是對他人所有（他物權）的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益（限制物權）的權利。

　　2.分類：土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權和準物權（海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養殖權和捕撈權）。

　　二、土地承包經營權

　　（一）土地承包經營權的概念

　　土地承包經營權，又稱農村土地承包經營權，是指農業生產經營者以從事農業生產為目的，對集體所有或國家所有的由農民集體使用的土地進行占有、使用和收益的權利。

　　（二）土地承包經營權的設立、確認和期限

　　1.設立：土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。但未經登記，不得對抗善意第三人。——登記對抗主義

　　2.程序：縣級以上地方人民政府發證（土地承包經營、林權證、草地使用權證）

　　3.期限：耕地的承包期為30年；草地的承包期為30～50年；林地的承包期為30～70年

　　承包期屆滿，可以繼續承包。

　　（三）土地承包經營權的流轉

　　1.流轉權：土地承包經營權人有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。

　　（1）流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。

　　（2）未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。

　　（3）土地承包經營權的變更需要向縣級以上地方人民政府申請登記，未經登記，不得對抗善意第三人。 ——登記對抗主義

　　2.求償權：承包地被征收的，土地承包經營權人有權獲得相應補償。

　　（四）《物權法》對發包人的限制

　　承包期內，發包人不得調整承包地、不得收回承包地。

　　三、建設用地使用權

　　（一）建設用地使用權的概念及范圍

　　1.客體：主要是國有土地，可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。

　　2.目的：建造并保有建筑物、構筑物及其附屬設施。

　　3.內容：范圍上限于對使用價值的支配、期限上有限制。

　　（二）建設用地使用權的取得

　　1.設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。

　　◆工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等 經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

　　◆出讓方式設立，應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

　　2.建設用地使用權自登記時設立。——登記生效

　　（三）建設用地使用權的內容

　　1.限制：不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。

　　2.占有權：建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。

　　3.建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。

　　（1）采取書面形式訂立合同。

　　（2）使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

　　（2）轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

　　（4）房隨地走、地隨房走、房地一體：

　　①建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。——房隨地走

　　②建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。——地隨房走

　　（四）建設用地使用權期限屆滿的后果

　　1. 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　2.非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。

　　四、宅基地使用權

　　（一）宅基地使用權的概念及特征

　　宅基地使用權是指以建造住宅及其附屬設施為目的，對集體所有的土地進行占有和使用的權利。

　　（1）是農村居民特有的權利；

　　（2）農村居民以“戶”的名義取得的權利；

　　（3）權利可以繼承。

　　（二）宅基地使用權的設立及變動

　　1.宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。

　　2.已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

　　五、地役權

　　（一）地役權概述

　　1.定義：指按照合同的約定，利用他人的不動產，以提高自己的不動產效益的他物權。

　　享受使用便利的不動產稱為需役地，提供便利的不動產則稱為供役地。

　　【示例】小學為方便做地鐵，與旁邊的研究院約定，學校借研究院道路通行，每年1萬元

　　2.特征：

　　（1）具有從屬性（其他用益物權是獨立性）和不可分性。

　　①土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人 繼續享有或者負擔已設立的地役權。

　　②地役權不得單獨轉讓。轉讓土地承包經營權、建設用地使用權的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。

　　③地役權不得單獨抵押。在實現抵押權時，地役權一并轉讓。

　　④需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。

　　⑤供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。

　　（2）容忍義務：地役權不以占有他人土地為內容或目的，只是要求對方應盡某種容忍或不作為的義務。

　　（3）有期限的物權。地役權的期限由當事人約定，但不得超過用益物權的剩余期限。

　　（二）地役權的設定

　　1.地役權自地役權合同生效時設立。未經登記，不得對抗善意第三人。——登記對抗主義

　　2.土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。——先承包，再地役，需同意

　　（三）地役權的消滅

　　1.供役地權利人有權解除地役權合同，地役權消滅：

　　（1）違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；

　　（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

　　2.已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。