注冊資產評估師《建筑工程評估基礎》復習：單位工程概算編制方法

第八章 建設工程造價的確定

　　知識點四、單位工程概算編制方法

　　單位工程概算分建筑工程概算和設備及安裝工程概算兩大類。

　　（一）單位建筑工程概算編制方法

　　1.概算定額法。具體步驟如下：

　　（1）按照概算定額分部分項順序，列出各分項工程的名稱。

　　（2）確定各分部分項工程項目的概算定額單價。（一般套用概算定額，或經調整的指標）

　　計算概算定額單價的公式如下：

　　（3）計算單位工程直接工程費和直接費。

　　（4）根據直接費，結合其他各項取費標準，分別計算間接費、利潤和稅金。

　　（5）計算單位工程概算造價：

　　單位工程概算造價＝直接費＋間接費＋利潤＋稅金

　　2.概算指標法。概算指標法采用直接工程費指標。是將擬建工程的建筑面積或體積乘以技術條件相同或基本相同的概算指標而得出直接工程費，然后按規定計算措施費、間接費、利潤和稅金等。

　　該方法適用于初步設計深度不夠，不能準確地計算工程量，但工程設計是采用技術比較成熟而又有類似工程概算指標可以利用的情況。因此，其計算精度較低。在資產評估中，可作為估算建（構）筑物重置成本的參考方法。

　　（1）擬建工程結構特征與概算指標相同時的計算。

　　在直接套用概算指標時，擬建工程應符合以下條件：

　　①擬建工程的建設地點與概算指標中的工程建設地點相同；

　　②擬建工程的工程特征和結構特征與概算指標中的工程特征、結構特征基本相同；

　　③擬建工程的建筑面積與概算指標中工程的建筑面積相差不大。

　　根據選用的概算指標內容，可選用兩種套算方法：

　　套算方法I，以指標中所規定的工程每m2、m3的造價，乘以擬建單位工程建筑面積或體積，得出單位工程的直接工程費，再行計算其他費用，即可求出單位工程的概算造價。直接工程費計算公式如下：

　　這種簡化方法的計算結果參照的是概算指標編制時期的價值標準，未考慮擬建工程建設時期與概算指標編制時期的價差，因此，在計算直接工程費后還應用物價指數另行調整。

　　套算方法II，以概算指標中規定的每100m2建筑物面積（或1000m3）所耗人工工日數、主要材料數量為依據，首先計算擬建工程人工、主要材料消耗量，再計算直接工程費，并取費。在概算指標中，一般規定了100m2建筑物面積（或1000m3）所耗工日數、主要材料數量，通過套用擬建地區當時的人工費單價和主材預算單價，便可得到每100m2（或1000m3）建筑物的人工費和主材費而無須再作價差調整。計算公式如下：

　　根據直接工程費，結合其他各項取費方法，分別計算措施費、間接費、利潤和稅金。得到每m2建筑面積的概算單價，乘以擬建單位工程的建筑面積，即可得到單位工程概算造價。

　　（2）擬建工程結構特征與概算指標有局部差異時的調整。

　　當擬建對象的結構特征與概算指標中規定的結構特征有局部不同時，須對概算指標進行調整后方可套用。

　　①調整概算指標中的每m2（m3）造價。

　　將原概算指標中的單方造價進行調整——扣除原概算指標中與擬建工程結構不同部分的造價，增加擬建工程與概算指標結構不同部分的造價，使其成為與擬建工程結構相同的工程單位直接工程費造價。

　　計算公式如下：

　　結構變化修正概算指標（元/m2）＝J＋Q1P1－Q2P2

　　式中：J——原概算指標；

　　Q1——概算指標中換入結構的工程量；

　　Q2——概算指標中換出結構的工程量；

　　P1——換入結構的直接工程費單價；

　　P2——換出結構的直接工程費單價。

　　則擬建工程造價為：

　　直接工程費＝修正后的概算指標×擬建工程建筑面積（體積）

　　求出直接工程費后，再按照規定的取費方法計算其他費用，最終得到單位工程概算價值。

　　②調整概算指標中的工、料、機數量。

　　這種方法是將原概算指標中每100m2（1000m3）建筑面積（體積）中的工、料、機數量進行調整，扣除原概算指標中與擬建工程結構不同部分的工、料、機消耗量，增加擬建工程與概算指標結構不同部分的工、料、機消耗量，使其成為與擬建工程結構相同的工、料、機數量。計算公式如下：

　　以上兩種方法，前者是直接修正概算指標單價，后者是修正概算指標工料機數量。

　　3.類似工程預算法。類似工程預算法是利用技術條件與設計對象相類似的已完工程或在建工程的工程造價資料來編制擬建工程設計概算的方法。該方法適用于擬建工程初步設計與已完工程或在建工程的設計相類似又沒有可用的概算指標的情況，但必須對建筑結構差異和價差進行調整。

　　（1）建筑結構差異的調整。

　　調整方法與概算指標法的調整方法相同。即先確定有差別的項目，然后分別按每一項目算出結構構件的工程量和單位價格（按編制概算工程所在地區的單價），然后以類似預算中相應（有差別）的結構構件的工程數量和單價為基礎，算出總差價。將類似預算的直接工程費總額減去（或加上）這部分差價，就得到結構差異換算后的直接工程費，再行取費得到結構差異換算后的造價。

　　（2）價差調整。類似工程造價的價差調整方法通常有兩種：一是類似工程造價資料有具體的人工、材料、機械臺班的用量時，可按類似工程造價資料中的主要材料用量、工日數量、機械臺班用量乘以擬建工程所在地的主要材料預算價格、人工單價、機械臺班單價，計算出直接工程費，再行取費，即可得出所需的造價指標；二是類似工程造價資料只有人工、材料、機械臺班費用和其他費用時，可按下面公式調整：

　　D＝A×K

　　K＝a%×K1＋b%×K2＋c%×K3＋d%×K4＋e%×K5

　　式中：

　　D——擬建工程單方概算造價；

　　A——類似工程單方預算造價；

　　K——綜合調整系數；

　　a%、b%、c%、d%、e%——類似工程預算的人工費、材料費、機械臺班費、措施費、間接費占預算造價的比重；

　　K1、K2、K3、K4、K5——擬建工程地區與類似工程地區人工費、材料費、機械臺班費、措施費、間接費價差系數。

　　其他指標計算思路同上。

　　（二）單位設備及安裝工程概算編制方法

　　1.設備購置費概算。設備購置費由設備原價和運雜費兩項組成。

　　設備運雜費＝設備原價×運雜費率

　　2.設備安裝工程概算的編制方法。

　　（1）預算單價法。當初步設計較深，有詳細的設備清單時，可直接按安裝工程預算定額單價編制設備安裝工程概算，概算程序與安裝工程施工圖預算程序基本相同。

　　（2）擴大單價法。當初步設計深度不夠，設備清單不完備，只有主體設備或僅有成套設備重量時，可采用主體設備、成套設備的綜合擴大安裝單價來編制概算。

　　（3）設備價值百分比法，當初步設計深度不夠，只有設備出廠價而無詳細規格、重量時，安裝費可按其占設備費的百分比計算。常用于價格波動不大的定型產品和通用設備產品。計算公式為：

　　設備安裝費＝設備原價×安裝費率

　　（4）綜合噸位指標法。常用于設備價格波動較大的非標準設備和引進設備的安裝工程概算。計算公式為：

　　設備安裝費＝設備噸重×每噸設備安裝費指標