注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎》復習：投資估算的編制方法

第八章 建設工程造價的確定

　　知識點二、投資估算的編制方法

　　（一）固定資產(chǎn)投資的估算方法

　　1.靜態(tài)投資部分的估算。

　　（1）資金周轉(zhuǎn)率法。這是一種用資金周轉(zhuǎn)率來推測投資額的簡便方法。其公式如下：

　　這種方法比較簡便，計算速度快，但精確度較低，可用于投資機會研究及項目建議書階段的投資估算。

　　（2）生產(chǎn)能力指數(shù)法。這種方法根據(jù)已建成項目的投資額或其設備投資額，估算同類而不同生產(chǎn)規(guī)模的項目投資或其設備投資的方法。

　　計算公式為：

　　式中：C1為已建類似項目或裝置的投資額；C2為擬建項目或裝置的投資額；Q1為已建類似項目或裝置的生產(chǎn)能力；Q2為擬建項目或裝置的生產(chǎn)能力；f為不同時期、不同地點的定額、單價、費用變更等的綜合調(diào)整系數(shù)；n為生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)（0≤n≤1）。

　　若已建類似項目或裝置的規(guī)模和擬建項目或裝置的規(guī)模相差不大，生產(chǎn)規(guī)模比值在0.5～2之間，則指數(shù)n的取值近似為1.若已建類似項目或裝置與擬建項目或裝置的規(guī)模相差不大于50倍，且擬建項目規(guī)模的擴大僅靠增大設備規(guī)模來達到時，則n取值在0.6～0.7之間；若是靠增加相同規(guī)格設備的數(shù)量達到時，n的取值在0.8～0.9之間。

　　采用這種方法，計算簡單、速度快；但要求類似工程的資料可靠，條件與擬建項目基本相同。否則誤差就會增大。

　　（3）比例估算法。

　　比例估算法又分為兩種：

　　①以擬建項目或裝置的設備費為基數(shù)，根據(jù)已建成的同類項目或裝置的建筑安裝費和其他工程費用等占設備價值的百分比，求出相應的建筑安裝費及其他工程費用等，再加上擬建項目的其他有關費用，其總和即為項目或裝置的投資。公式如下：

　　式中：C為擬建項目或裝置的投資額；E為根據(jù)擬建項目或裝置的設備清單按當時當?shù)貎r格計算的設備費（包括運雜費）的總和；p1，p2，p3，……為已建項目中建筑、安裝及其他工程費用等占設備費百分比；fl，f2，f3，……為由于時間因素引起的定額、價格、費用標準等變化的綜合調(diào)整系數(shù)；I為擬建項目的其他費用。

　　②以擬建項目中的最主要、投資比重較大并與生產(chǎn)能力直接相關的工藝設備的投資（包括運雜費及安裝費）為基數(shù)，根據(jù)同類型的已建項目的有關統(tǒng)計資料，計算出擬建項目的各專業(yè)工程（總圖、土建、暖通、給排水、管道、電氣及電信、自控及其他工程費用等）占工藝設備投資的百分比，據(jù)以求出各專業(yè)的投資，然后將各部分投資費用（包括工藝設備費）求和，再加上工程其他有關費用，即為項目的總投資。其表達式為：

　　式中：P1′，P2′，P3′，……為各專業(yè)工程費用占工藝設備費用百分比。

　　（4）指標估算法。根據(jù)編制的各種具體的投資估算指標，進行單位工程投資的估算。投資估算指標的表示形式較多，可以用元/m、元/m2、元/m3、元/t、元/kV·A等單位表示，利用這些投資估算指標，乘以所需的長度、面積、體積、重量、容量等，就可以求出相應的土建工程、給排水土程、照明工程、采暖工程、變配電工程等各單位工程的投資。在此基礎上，可匯總成某一單項工程的投資，再估算工程建設其他費用等，即求得投資總額。

　　該法簡便易行，節(jié)約時間和費用。但由于項目相關數(shù)據(jù)的確定性較差，投資估算的精度較低。

　　2.動態(tài)投資部分的估算。

　　（1）漲價預備費。漲價預備費的估算，采用下式計算：

　　式中：PF為漲價預備費估算額；It為建設期中第t年的投資計劃額（按基準年設備、工器具購置費和建筑安裝工程費的資金使用計劃為基礎）；n為建設期年份數(shù)；f為年平均價格預計上漲率。

　　（2）建設期貸款利息。建設期貸款利息按復利計算。

　　①對于貸款總額一次性貸出且利率固定的貸款，按下列公式計算：

　　F＝P·（1＋i）n

　　貸款利息＝F－P

　　式中：P為一次性貸款金額；F為建設期還款時的本利和；i為年利率；n為貸款期限。

　　②當總貸款是分年均衡發(fā)放時，建設期利息的計算可按當年借款在年中支用考慮，即當年貸款按半年計息，上年貸款按全年計息。計算公式為：

　　qj＝（pj－1＋Aj/2）·i

　　式中：qj為建設期第j年應計利息；Pj－1.為建設期第（j－1）年末貸款累計金額與利息累計金額之和；Aj為建設期第j年貸款金額；i為年利率。

　　（二）流動資金的估算

　　流動資金是保證生產(chǎn)性建設項目投產(chǎn)后，能正常生產(chǎn)經(jīng)營所需要的最基本的周轉(zhuǎn)資金數(shù)額。流動資金的估算一般采用分項詳細估算法進行估算，個別情況或小型項目可采用擴大指標估算法。