2013注評《資產評估》預習：收益法在房地產評估中的應用

第五章 房地產評估

　　知識點九、收益法在房地產評估中的應用

　　一、適用范圍

　　收益法適用于有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。

　　不適用于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產價值評估。

　　二、基本思路

　　（一）收益為無限年期的房地產價值

　　計算公式為：

　　房地產價格=純凈益/資本化率 （5-1）

　　這種理論的抽象，包含著三個假設前提：

　　（1）凈收益每年不變；

　　（2）資本化率固定；

　　（3）收益為無限年期。

　　提示：參見教材48頁的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式。

　　（二）收益為有限年期的房地產價值

　　計算公式為：

　　這是一個在估價實務中經常運用的計算公式，r為資本化率，成立條件為：

　　（1）凈收益每年不變；

　　（2）資本化率固定且大于零；

　　（3）收益年期有限為n.

　　提示：參見教材48頁的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式

　　（三）以上思路的具體運用

　　運用收益法評估房地產價值，首先通過總收益減總費用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當的計算公式求得待估房地產的價值。

　　三、凈收益

　　（一）凈收益的含義

　　1.定義（接近于財務管理中現金凈流量的概念）

　　凈收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。

　　2.在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀收益的區別。

　　（1）實際凈收益

　　①指在現狀下被估房地產實際取得的凈收益

　　例如：

　　ⅰ、當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制，致使房地產的收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉讓；

　　ⅱ、當前房地產并未處于最佳利用狀態，收益偏低；

　　ⅲ、收益權利人經營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；

　　ⅳ、土地處于待開發狀態，無當前收益，還必須支付有關稅費，凈收益為負值

　　②由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。

　　（2）客觀凈收益

　　①含義

　　房地產在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。這個收益稱為客觀純收益

　　由于評估的結果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。

　　②只有客觀凈收益才能作為評估的依據。

　　3.凈收益的計算公式

　　凈收益=客觀總收益-客觀總費用

　　（二）客觀總收益（接近于會計中收入的概念）

　　1.含義

　　總收益是指以收益為目的的房地產和與之有關的各種設施、勞動力及經營管理者要素結合產生的利益。也就是指被估房地產在一年內所得到的所有收益。

　　2.確定客觀總收益時候要注意以下問題

　　（1）求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而不能以實際收益計算。

　　（2）在計算以客觀收益為基礎的總收益時，房地產所產生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態下的結果。最佳利用狀態是指該房地產處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現實經濟中，應為正常使用下的正常收益。

　　（3）有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。

　　3.在確定收益值時，可以按照以下思路進行

　　（1）需以類似房地產的收益作比較；

　　（2）需對市場走勢作準確的預測；

　　（3）必須考慮收益的風險性和可實現性。

　　3.現有合同的收益現值

　　基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產生的收益不足以支付違約金，需要繼續執行合同規定。

　　收益現值＝（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）^2

　　+150*1000/（1+10%）^3=346 581.52（元）

　　4.合同結束之后的收益為客觀收益，其收益現值為

　　客觀收益年限＝40-2-5＝33年

　　基準日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）^3*1000=154 545.15（元）

　　收益現值=154 545.15*[[1-1/（1+10%）^33]/10%]/ （1+10%）^3=1 111 126.49（元）

　　5.最佳轉讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）

　　（三）客觀總費用（接近于財務管理中付現費用的概念）

　　1.定義

　　總費用是指取得該收益所必需的各項（付現）支出，如維修費、管理費等。也就是為創造總收益所必須投入的正常支出。

　　2.總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。

　　3.房地產的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。

　　四、資本化率

　　資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關鍵的因素。

　　（一）資本化率的實質

　　1.資本化率在一定程度上反應了投資收益率。

　　提示：這里實質上和教材第二章46頁的內容一致， 請大家對比學習。

　　2.資本化率的大小與投資風險的大小成正相關的關系

　　3.投資風險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產價值越低。

　　（二）求取資本化率的方法

　　1.凈收益與售價比率法（這個方法本質上和135的例題方法接近）

　　（1）收集市場上近期交易的與被評估地產相同或相近似的房地產的凈收益和價格等資料。

　　（2）計算各個交易實例的凈收益與售價比率法（這實質上就是投資收益率），視作資本化率。

　　（3）對所有實例的資本化率進行簡單算術平均或者加權算術平均值，視作是被評估房地產的資本化率。

　　注意：（1）在這里，凈收益/交易價格=投資收益率=折現率，事實上隱含著一個假設，即該收益是無限年限的，同時交易價格也是房地產無限使用年限的交易價格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P

　　（2）但是在教材135頁那個例題是基于機器設備的使用年限最大為n，所以P= A×（P/A，i，n）=A/rA，從而有rA=A/P，在使用內插法才能夠計算獲得折現率r.

　　2.安全利率加風險調整值法

　　資本化率=安全利率（銀行中長期利率）+ 風險調整值

　　3.各種投資收益率排序插入法

　　（三）資本化率的種類

　　1.綜合資本化率

　　（1）定義

　　將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。

　　（2）適用對象及凈收益的范圍內涵

　　評估的是房地產整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

　　2.建筑物資本化率

　　（1）適用對象

　　建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。

　　（2）凈收益的范圍內涵

　　采用的凈收益是建筑物自身所產生的凈收益，把房地產整體收益中的土地凈收益排除在外。

　　3.土地資本化率

　　（1）適用對象

　　土地資本化率用于求取土地自身的價值。

　　（2）凈收益的范圍內涵

　　采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產整體收益中的建筑物凈收益排除在外。

　　4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系

　　房地合一的凈收益=土地凈收益+建筑物凈收益

　　房地合一的凈收益

　　=房地合一的價值（L+B）×房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）

　　土地凈收益=土地價值（L）×土地的年收益率（r1）

　　建筑物凈收益=建筑物價值（B）×建筑物的年收益率（r2）

　　（L+B）×r= L×r1+B×r2

　　很容易得到：

　　式中：

　　r——綜合資本化率；

　　r 1——土地資本化率；

　　r 2——建筑物資本化率；

　　L——土地價值；

　　B——建筑物價值

　　明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產的收益率，期望投資收益率，和我們在第二章講收益法的基本原理時講授的折現率實質上是一樣的。

　　五、計算公式

　　（一）評估房地合在一起的房地產價值

　　房地產價值=房地產純收益/綜合資本化率 （5-5）

　　房地產凈收益=房地產總收益-房地產總費用

　　房地產總費用=管理費+維護費+保險費+稅金

　　（二）單獨評估土地的價值

　　1.由土地收益評估土地價值——適用于空地出租

　　土地價值=土地凈收益/土地資本化率 （5-6）

　　土地凈收益=土地總收益-土地總費用

　　土地總費用=管理費+維護費+稅金

　　2.由房地產收益評估土地價值

　　（1）方法一（建筑物價值扣除法）

　　土地價值=房地產價值-建筑物現值 （5-7）

　　建筑物現值=建筑物重置價－年貶值額×已使用年數

　　當耐用年限小于土地使用權尚余年限，則年貶值額

　　=（建筑物重置成本-殘值）/耐用年限

　　【說明】住宅用地到期后自動續期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。

　　當耐用年限大于土地使用權尚余年限，則年貶值額

　　=（建筑物重置成本-殘值）/土地使用權尚余年限

　　【注意】①上述關于年貶值額的公式的基本原理是61頁2-36

　　②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設結束開始投入使用的時候開始計算）中取短。

　　年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權年限小于房屋耐用年限時，根據《城市房地產管理法》規定“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照法律規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”

　　非住宅用地土地使用權收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價值，不一定。如果有殘余價值，應該予以考慮。

　　（2）方法二（建筑物收益扣除法）

　　土地價值=（房地產純收益-建筑物純收益）/土地資本化率 （5-8）

　　建筑物純收益=建筑物現值×建筑物資本化率

　　（三）單獨評估建筑物的價值

　　1.建筑物價值=房地產價值-土地價值 （5-9）

　　2.建筑物價值=（房地產純收益-土地純收益）/建筑物資本化率 （5-10）