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2013注冊資產評估師《資產評估》預習：土地的特性
第五章 房地產評估
知識點一、土地的特性
（一）土地的供給
1.自然供給
（1）含義：供給人類可利用的土地數量。
（2）自然供給土地的5個條件。
2.經濟供給
（1）含義
在自然供給范圍內，對土地進行開發、規劃和整治，滿足不同需求的土地供給。土地的經濟供給的直接變化是指某種用途的土地數量絕對面積的變化。
土地的經濟供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。
（2）特點
①土地的經濟供給是有彈性的。
②土地的經濟供給會受人類社會活動的影響。
（二）土地的特性（掌握）
1.土地的自然特性（05年多選）
（1）土地位置的固定性。
土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。
（2）土地效用的永續性
只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續。
（3）土地資源的不可再生性。
（4）土地質量的差異性。
土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導致土地級差地租的產生。
2.土地的經濟特性
（1）土地經濟供給的稀缺性
土地經濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質量的差異性等有關。
（2）土地產權的可壟斷性
土地的所有權和使用權都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權或使用權讓渡時，就必然要求實現其壟斷利益，在經濟上獲得收益。
（3）土地效益的級差性。
土地質量的差異性→不同區位土地的生產力不同→經濟效益上具有級差性。
（4）土地利用的多方向性
一塊土地的用途是多種的，可以作為商業用地、工業用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產估價中需要確定土地的最佳用途。
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