2010年經濟師：房地產專業知識與實務考試大綱

編輯提示：2010年經濟師考試教材與2009年考試教材相比內容沒有變化，所以考試大綱也沒有發生變化。

第一章 房地產經濟基本理論

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握區位理論、供求理論、地租地價理論和城市化理論等知識，提高應考人員把握房地產經濟基本規律的能力。

　　考試內容

　　（一）區位理論

　　區位的含義、特征和種類；房地產區位的含義，區位對房地產的重要性；區位理論的概念和主要的區位理論。

　　農業區位理論、工業區位理論和中心地理論中的基本概念，基本前提和主要內容。

　　同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區土地利用模式的主要內容及其在房地產開發經營上的意義。

　　（二）供求理論

　　房地產需求和房地產市場需求的含義，需求與需要的異同，決定房地產需求量的因素及其對房地產需求量的影響，房地產需求曲線的特點及其發生位移的情形。

　　房地產供給和房地產市場供給的含義，決定房地產供給量的因素及其對房地產供給量的影響，房地產供給曲線的特點及其發生位移的情形。

　　房地產均衡價格的概念及其形成原理，房地產供求與價格關系的特殊性。

　　（三）地租地價理論

　　地租的概念，地租的本質；地價的概念，我國地價的內涵。

　　勞役地租、實物地租和貨幣地租等地租形式。

　　級差地租、絕對地租和壟斷地租的概念。

　　地價的本質，地租與地價之間的數量關系。

　　（四）城市化理論

　　城市的概念，城市與鄉村的區別，城市的分類，城市的產生，城市發展演變的階段。

　　城市化的概念及其表現，城市化進程的階段劃分，城市化的度量，城市化引起的變化，城市化與社會經濟發展，逆城市化現象及其出現的原因。

　　郊區化的概念，發達國家的郊區化現象，我國的郊區化現象。

第二章 房地產征收征用

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握房地產征收征用的前提條件、權限、程序、補償和安置等知識，提高應考人員做好房地產征收征用相關工作的能力。

　　考試內容

　　（一）房地產征收征用概述

　　房地產征收的概念，集體所有的土地征收的含義，單位、個人的房屋及其他不動產征收的含義，房地產征收的限制條件。

　　征用的概念，征用的限制條件，征用的特征。

　　征收與征用的異同。

　　（二）房地產征收的前提條件

　　公共利益的界定，公共利益的特點，商業利益與公共利益的關系。

　　（三）房地產征收的權限和程序

　　集體土地征收的程序，集體土地征收的審批。

　　城市房屋拆遷的管理體制，城市房屋拆遷的程序。

　　（四）房地產征收的補償和安置

　　征地補償費用的含義和構成，征地補償的步驟，征地補償的標準，被征地農民的安置。

　　房屋拆遷補償的對象，房屋拆遷補償的方式，特殊情況的房屋拆遷補償，貨幣補償的補償費用和標準，房屋產權調換，拆遷補償費用確定的程序。

第三章 建設用地使用制度

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握國有建設用地使用權劃撥、出讓、轉讓、出租、抵押、收回和終止、閑置國有建設用地的處理以及集體建設用地使用制度等知識，提高應考人員把握國有建設用地和集體建設用地使用制度的能力。

　　考試內容

　　（一）建設用地概述

　　建設用地的概念和分類，建設用地的取得方式。

　　建設用地管理的概念、對象、原則和主要內容。

　　（二）國有建設用地使用權劃撥和有償使用

　　建沒用地使用權劃撥的范圍和程序，劃撥建設用地使用權的管理。

　　建設用地使用權出讓的方式和特征，建設用地使用權出讓金，招標、拍賣、掛牌、協議出讓方式及程序，協議出、止與招標拍賣掛牌出讓的區別。建設用地使用權出讓合同的概念、特征和內容，合同雙方的權利和義務，合同的變更和解除。

　　國有建沒用地租賃的范周、方式、期限和合同，承租土地使用權的權能，承租土地使用權的收回。

　　建設用地使用權作價出資（人股）或授權經營的適用范圍、報批程序。

　　（三）國有建設用地使用權轉讓

　　建設用地使用權轉讓的條件和限制，建沒用地使用權轉讓的方式和程序。

　　（四）國有建設用地使用權出租

　　建設用地使用權出租的條件和程序，建設用地使用權租賃合同的豐要內容，建設用地使用權出租與出讓、轉讓、抵押的區別。

　　（五）國有建設用地使用權抵押

　　建設用地使用權抵押權的設定，建設用地使用權抵押的程序和登記制度，建設用地使用權的占用、管理和處分，建設用地抵押權的滅失，最高額抵押權。

　　（六）國有建設用地使用權收回和終止

　　建設用地使用權收回和終止的各種情形及法律后果。

　　（七）閑置國有建設用地的處置

　　閑置土地的認定、處置方式，征收土地閑置費和無償收回土地使用權等規定。

　　（八）集體建設用地使用制度

　　集體建設用地的概念、使用范圍及原則，集體建設用地使用權的取得、收回、流轉和抵押，農村宅基地及其管理。

第四章 房地產市場調研

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握房地產市場調研的程序、內容和方法，房地產市場分析和預測的方法，并能夠對房地產市場進行分析和預測，寫作房地產市場調研報告。

　　考試內容

　　（一）房地產市場調研概述

　　房地產市場調研的概念、原則、特點、作用和程序。

　　房地產市場調研目標的確定，調研計劃的制定，調查問卷的設計，抽樣方案的確定，調研資料的整理分析，調研報告的撰寫。

　　（二）房地產市場調研的內容

　　政治法律環境、經濟環境、社會文化環境、區域環境等房地產市場環境調研的內容。

　　房地產消費者、消費動機、消費行為等房地產市場需求調研的內容。

　　房地產市場行情、市場反響、市場競爭者等房地產市場供給調研的內容。

　　（三）房地產市場調研資料的搜集

　　房地產市場調研資料搜集的途徑和內容。

　　（四）房地產市場調研的類型和方法

　　探測性調研、描述性調研、因果性調研、預測性調研等房地產市場調研類型。

　　小組訪談法、深度訪談法、投射法、詢問法、觀察法、試驗法等房地產市場調研方法。

　　（五）房地產市場分析和預測

　　房地產市場分析的概念、作用和內容。

　　房地產市場預測的種類和方法。

　　房地產市場調研報告的寫作要求、基本結構。

第五章 房地產投資項目經濟評價

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握房地產投資、資金的時間價值以及房地產投資項目的現金流量、財務報表、經濟評價指標和方法等知識，并能夠對房地產投資項目進行經濟評價。

　　考試內容

　　（一）房地產投資概述

　　投資的概念和實質，直接投資和間接投資的概念及其區別和聯系。

　　房地產投資的含義和形式；房地產直接投資和間接投資的概念，房地產開發投資與房地產置業投資的區別，出售型房地產開發投資與經營型房地產開發投資的區別；房地產投資的特點；房地產投資的主體構成和資金構成。

　　（二）資金的時間價值及等值計算

　　資金的時間價值的含義，資金具有時間價值的原因。

　　現金流量及現金流入、現金流出、凈現金流量的含義；現金流量圖上的要素，現金流量圖的閱讀和繪制。

　　利息和利率的概念，利息和利率的計算；單利計息和復利計息的區別；周期利率、名義利率和實際利率的含義及有關計算。

　　資金等效值的概念和作用，資金等效值的計算及有關系數。

　　（三）房地產投資項目的現金流量

　　出售型房地產開發項目、經營型房地產開發項目、房地產置業投資項目的現金流入和現金流出的構成。

　　（四）房地產投資項目的財務報表

　　現金流量表的類型、形式、內容、作用和編制注意問題，資金來源與運用表、損益表、資產負債表的形式、內容、作用和編制注意問題，項目總投資估算表、借款還本付息計劃表的形式、內容和作用。

　　（五）房地產投資項目經濟評價指標和方法

　　房地產投資項目財務評價的概念、主要目標；房地產投資項目經濟評價指標體系。

　　財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期等動態盈利性指標的概念、計算、評價準則和優缺點；基準收益率的概念及其確定。

　　成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、靜態投資回收期等靜態盈利性指標的概念、計算和評價準則。

　　借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產負債率、流動比率和速動比率等清償性指標的概念、計算和評價準則。

第六章 房地產投資項目不確定性分析

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握房地產投資項目不確定性和不確定性分析

　　等專業知識，并能夠對房地產投資項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析和風險分析。

　　考試內容

　　（一）房地產投資項目不確定性分析概述

　　不確定性和不確定性分析的概念，不確定性分析的主要內容，不確定性分析的意義，房地產投資項目的主要不確定性因素。

　　（二）房地產投資項目盈虧平衡分析

　　盈虧平衡分析的概念及基本原理；固定成本和變動成本的概念，固定成本與變動成本分解的方法；線性盈虧平衡分析方法，盈虧平衡點的計算，盈虧平衡的評價原則。

　　（三）房地產投資項目敏感性分析

　　敏感性分析的含義和作用，敏感性分析的方法，單因素敏感性分析方法，多因素敏感性分析方法。

　　（四）房地產投資項目風險分析

　　房地產投資風險的含義和特征，房地產投資項目風險分析的含義和內容。

　　房地產投資風險識別的概念、目的、特點；房地產投資風險的類型，系統風險和非系統風險的內容；房地產投資風險識別的主要方法。

　　房地產投資風險估計和評價的主要內容和方法。

　　房地產投資風險應對的原則、方法和防范策略。

第七章 房地產投資項目方案比選

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握房地產投資項目方案比選的方法，并能夠進行房地產投資項目方案比選。

　　考試內容

　　（一）房地產投資項目方案比選概述

　　獨立方案、互斥方案、混合方案、互補方案、現金流量相關方案、組合一互斥方案六種房地產投資項目方案類型的含義和特點。

　　房地產投資項目方案比選的含義和作用。

　　（二）計算期相同的互斥方案比選

　　凈現值比較法、凈現值率比較法、差額投資內部收益率法、差額凈現值法、差額投資回收期法的概念、計算及進行計算期相同的互斥方案比選。

　　（三）計算期不同的互斥方案比選

　　年值法、現值法的概念、計算及進行計算期不同的互斥方案比選。

　　（四）房地產投資項目可行性研究報告

　　房地產投資項目可行性研究的含義、作用、主要依據和工作步驟，房地產投資項目可行性研究報告的結構，房地產投資項目可行性研究報告的編制。

第八章 房地產開發項目管理

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握房地產開發項目管理基本知識、房地產開發

　　項目招投標以及進度、投資、質量和合同管理，提高應考人員參與和開展房地產開發項目管理的能力。

　　考試內容

　　（一）房地產開發項目管理概述

　　房地產開發項目的概念和特征，房地產開發項目全壽命周期的階段劃分，房地產開發項目的工程系統和目標系統的構成。

　　房地產開發項目管理的含義和內容，房地產開發項目管理過程。

　　房地產開發項目管理組織的含義，管理組織系統的構成，管理組織結構形式，不同管理組織結構形式的特點。

　　（二）房地產開發項目招投標

　　房地產開發項目招投標的含義；房地產開發項目工程招標的主要方式及各方式的優缺點。

　　房地產開發項目工程招標和投標的程序及各步驟中的主要內容。

　　（三）房地產開發項目進度管理

　　工期計劃的作用和主要工作內容，總工期計劃的確定，工期計劃的過程；進度的含義，項目進度控制的范圍，項目進度控制的實施。

　　（四）房地產開發項目投資管理

　　房地產開發項目投資管理的概念和組成，房地產開發項目建設投資的含義和費用構成，房地產開發項日投資規劃的概念和工作內容，房地產開發項目投資控制的概念和工作內容。

　　（五）房地產開發項目質量管理

　　房地產開發項目質量的內涵和構成，房地產開發項目全面質量管理的基本觀點和程序，房地產開發項目質量計劃、質量控制和質量驗收的主要內容。

　　（六）房地產開發項目合同管理

　　房地產開發項目合同的概念和內容，房地產開發項目合同體系的內容，房地產開發項|1合同管理的過程及在合同管理中需要注意的關鍵問題，房地產開發項目合同爭議解決的方式。

第九章 房地產市場營銷

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握房地產開發經營觀念、市場營銷有關理論和方法以及房地產渠道策略、價格策略和促銷策略等相關知識，并能夠編制房地產市場營銷方案。

　　考試內容

　　（一）房地產市場營銷概述

　　房地產市場營銷的含義和特點；生產觀念、產品觀念、推銷觀念、市場營銷觀念、社會營銷觀念等房地產開發經營觀念的基本內容及之間的區別；現代房地產市場營銷的內容。

　　房地產市場營銷流程；房地產市場營銷組合的概念，戰術性的4Ps、6Ps、戰略性的4Ps、11Ps的內容。

　　（二）房地產渠道策略

　　直接渠道、間接渠道和網絡渠道等房地產銷售渠道的優缺點。

　　房地產銷售渠道選擇的原則和影響因素。

　　商品房銷售代理及其上作流程。

　　（三）房地產價格策略

　　房地產價格策略的含義和內容，房地產定價目標的含義和種類，房地產定價原則，房地產定價的基本方法，房地產定價的基本程序，房地產定價策略，房地產價格調整方法。

　　（四）房地產促銷策略

　　房地產促銷的含義和方式。

　　房地產廣告的含義和特點，房地產廣告目標和預算，房地產廣告基調的確定，房地產廣告媒體及其選擇，房地產廣告效果評價，房地產廣告管理。

　　人員促銷的概念和特點，人員促銷管理，人員促銷的程序。

　　活動推廣的概念、時機和常見類型。

　　營業推廣的含義和方法，營業推廣效果的評價方法。

　　公共關系推廣的含義、原則和作用，房地產公共關系促銷活動的形式。

　　（五）房地產市場營銷方案

　　房地產市場營銷方案制定的步驟，房地產項目營銷方案的框架。

第十章 房地產估價

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握房地產估價的市場法、成本法、收益法和假設開發法等知識，并能夠運用這些方法測算房地產價值，讀懂房地產估價報告。

　　考試內容

　　（一）房地產估價的市場法

　　市場法的概念、理論依據、適用的估價對象、操作步驟。

　　交易實例的搜集，可比實例的選取，價格可比基礎的建立，交易情況修正，交易日期調整，房地產狀況調整，比準價格的求取。

　　（二）房地產估價的成本法

　　成本法的概念、理論依據、適用的估價對象、操作步驟。

　　成本法的基本公式，重新購建價格的求取，建筑物折舊的求取。

　　（三）房地產估價的收益法

　　收益法的概念、理論依據、適用的估價對象、操作步驟。

　　收益法的計算公式，凈收益的求取，報酬率的求取。

　　（四）房地產估價的假設開發法

　　假設開發法的概念、理論依據、適用的估價對象、操作步驟。

　　假設開發法的基本公式，現金流量折現法和傳統方法的含義及之間的異同。

　　假設開發法計算中開發經營期、開發完成后的房地產價值、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、取得待開發房地產的稅費、折現率等的求取。

　　（五）房地產估價報告

　　房地產估價報告的含義、質量和形式，房地產估價報告的組成。

第十一章 物業管理

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握業主、業主大會、管理規約、物業服務企業、物業管理招標投標、物業服務合同、物業服務收費和專項維修資金等專業知識，提高應考人員解決物業管理實際問題的能力。

　　考試內容

　　（一）業主和業主大會

　　業主的概念、權利和義務。

　　業主大會的含義、籌備和成立；由業主共同決定的事項，業主大會活動規則。

　　業主委員會的性質和職責，業主委員會的備案，業主委員會委員的資格，業主委員會會議，業主委員會與物業服務企業、居委會的關系。

　　（二）管理規約

　　管理規約的概念、主要內容、法律效力。

　　臨時管理規約的概念、制定，相關主體的法律義務，臨時管理規約的主要內容。

　　（三）物業服務企業

　　物業服務企業的概念、特征、種類和設立，物業服務企業的資質管理和機構設置。

　　（四）物業管理招投標

　　物業管理招投標的內涵、特點、原則和方式，物業管理招標的條件和程序，物業管理投標的條件和程序，物業管理招投標適用的法律法規。

　　（五）物業服務合同

　　物業服務合同的含義、主要內容、特征和種類。

　　（六）物業服務收費

　　物業服務費的收費原則，物業服務費的定價形式和計費方式，物業服務費的構成，物業服務費用的繳納和督促。

　　（七）住宅專項維修資金

　　住宅專項維修資金的交存、使用和監督管理。

第十二章 房地產金融

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握房地產金融的基本內涵、基本業務以及房地產抵押貸款、房地產證券化、房地產信托和房地產保險等專業知識，并能夠運用這些知識和方法從事房地產金融有關活動。

　　考試內容

　　（一）房地產金融概述

　　房地產金融的內涵，房地產金融的特點，房地產金融的業務種類。

　　（二）房地產抵押貸款

　　房地產抵押貸款的含義，房地產抵押貸款的分類，擔保法中關于禁止抵押的規定，物權法中關于禁止抵押的規定，抵押率的含義。

　　房地產抵押貸款的參與者，貸款機構在房地產抵押貸款中的角色，借款人在房地產抵押貸款中的角色，擔保和保險機構在房地產抵押貸款中的作用，中介服務機構在房地產抵押貸款中的作用。

　　固定利率抵押貸款的含義，等額還款抵押貸款的含義，等額還款抵押貸款的計算公式，等額還款抵押貸款中貸款余額的計算，等額還款抵押貸款中每月還款的構成。等本金還款抵押貸款的含義，等本金還款抵押貸款的計算公式，等本金還款抵押貸款中貸款余額的計算，等本金還款抵押貸款中每月還款的構成。

　　可變利率抵押貸款的含義，可變利率抵押貸款的作用，可變利率抵押貸款中月還款額的計算思路，可變利率抵押貸款中貸款余額的計算思路。

　　住房公積金貸款的含義，住房公積金貸款的程序，個人住房組合貸款的計算思路。

　　房地產抵押貸款的主要風險因素，房地產抵押貸款風險的內含。

　　（三）房地產證券化

　　債券的含義和主要特征，公司債券的類型，上地債券的含義，股票的含義，房地產股票的作用，房地產股票融資的優點和缺點。

　　房地產證券化的內涵，房地產證券化的參與主體，房地產證券化的作用。

　　住房抵押貸款證券化的內涵，住房抵押貸款證券化的參與主體，住房抵押貸款證券化的運作過程。

　　（四）房地產信托

　　房地產信托的內涵，房地產信托的特點，房地產信托機構的特點，房地產信托資金的籌措方式，房地產信托業務內容。

　　（五）房地產保險

　　房地產保險的含義，房地產財產損失的含義，房地產責任損失的含義，房地產人身損失的含義，房地產保險的作用。

　　房地產保險的種類，財產損失保險在房地產保險中的作用，信用保險在房地產保險中的作用，房地產責任保險在房地產保險中的作用，人壽保險和人身意外傷害保險在房地產保險中的作用。

　　房地產保險費率的內涵，房地產保險費率的制定原則，房地產保險費的確定。

　　房地產保險責任的內容，房地產保險的賠償原則，房地產重復保險的損失賠償計算。

　　房地產保險合同的主要內容，房地產保險合同的訂立，房地產保險合同的變更，房地產保險合同的終止。

第十三章 房地產稅收

　　考試目的

　　通過本章內容的測查，了解應考人員是否掌握房地產稅收的特征、職能、我國房地產稅收體系以及各種房地產稅，并能夠運用這些知識和方法解決房地產稅收有關問題。

　　考試內容

　　（一）房地產稅收概述

　　房地產稅收的含義，房地產稅收的特征，房地產稅收的職能，我國房地產稅收體系，稅收對房地產市場的調控作用。

　　（二）耕地占用稅

　　耕地占用稅的內涵，耕地占用稅的基本特點，耕地占用稅的納稅人，耕地占用稅的計稅依據，耕地占用稅的稅額標準和應納稅額計算。

　　（三）城鎮土地使用稅

　　城鎮土地使用稅的內涵，城鎮土地使用稅的基本特點，城鎮土地使用稅的納稅人，城鎮土地使用稅的計稅依據，城鎮土地使用稅的稅額標準和應納稅額計算。

　　（四）房產稅

　　房產稅的內涵，房產稅的基本特點，房產稅的納稅人，房產稅的計稅依據，房產稅的稅率和應納稅額計算，城市房地產稅的內涵，房產稅的歷史沿革。

　　（五）契稅

　　契稅的內涵，契稅的基本特點，契稅的納稅人，契稅的計稅依據，契稅的稅率和應納稅額計算。

　　（六）土地增值稅

　　土地增值稅的內涵，土地增值稅的基本特點，土地增值稅的納稅人，土地增值稅的計稅依據，土地增值稅的稅率和應納稅額計算。

　　（七）相關稅收

　　營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、印花稅的納稅人，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、印花稅的計稅依據，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、印花稅的稅率，對個人住房轉讓所得征收個人所得稅的有關規定。