2011經濟師（中級）考試大綱-房地產經濟與實務

　　2011年11月5日經濟師（中級）考試-房地產經濟專業知識與實務考試大綱

　　一、房地產經濟基市理論

　　考試目的

　　測查應試人員是否掌握區位理論、供求理論、地租地價理論和城市化理論等知識，以及把握房地產經濟基本規律的能力。

　　考試內容

　　（一）區位理論

　　區位的含義、特征和種類，房地產區位的含義，區位對房地產的重要性，房地產的主要區位因素，主要的區位理論及其主要內容；農業區位理論、工業區位理論和中心地理論中的基本概念、基本前提和主要內容；同心圓理論、扇形理論、多核心理論和中心商務區土地利用模式的主要內容及其在房地產開發經營上的意義。

　　（二）供求理論

　　房地產需求和房地產市場需求的含義，需求與需要的異同，決定房地產需求量的因素及其對房地產需求量的影響，房地產需求曲線的特點及其發生位移的情形；房地產供給和房地產市場供給的含義，決定房地產供給量的因素及其對房地產供給量的影響，房地產供給曲線的特點及其發生位移的情形；房地產均衡價格的概念及其形成原理，房地產供求與價格關系的特殊性。

　　（三）地租地價理論

　　地租的概念，地租的本質，地價的概念，我國地價的內涵；勞役地租、實物地租和貨幣地租等地租形式；級差地租、絕對地

　　（五）國有建設用地使用權抵押

　　建設剛地使用權抵押權的設定，建設川地使用權抵押的程序和登記制度，建設用地使用權的占用、管理和處分，建設川地抵押權的滅失，最高額抵押權。

　　（六）國有建設用地使用權收回和終止

　　建設用地使用權收回和終止的各種情形。

　　（七）閑置國有建設用地的處置

　　閑置土地的認定、處置方式，征收土地閑置費和無償收回土地使用權等規定。

　　（八）集體建設用地使用制度

　　集體建設用地的概念、使用范圍及原則，集體建設用地使川權的取得、收回、流轉和抵押，農村宅基地及其管理。

　　四、房地產市場調研

　　考試目的

　　測查應試人員是否掌握房地產市場調研的程序、內容、類型和方法，房地產市場分析和預測的方法，并能夠對房地產市場進行分析和預測，讀懂和撰寫房地產市場調研報告。

　　考試內容

　　（一）房地產市場調研概述

　　房地產市場調研的含義和作川；房地產市場調研的程序（確定調研目標，制訂調研汁劃，設計調查問卷，確定抽樣方案，整理分析調研資料，撰寫調研報告）；房地產市場調研準備、實施和結果。

　　（二）房地產市場調研的內容

　　房地產市場環境調研的內容（政治法律環境、經濟環境、社會文化環境、區域環境）；房地產市場需求調研的內容（房地產消費者、消費動機、消費行為）；房地產市場供給調研的內容 （房地產市場行情、市場反響、競爭對手）。

　　（三）房地產市場調研資料的搜集

　　房地產市場調研資料搜集的途徑；房地產市場調研資料搜集的內容。

　　（四）房地產市場調研的類型和方法

　　房地產市場調研的類型（探測性調研、描述性調研、因果性調研、預測性調研）；房地產市場調研的側重點、調研對象、調研抽樣方法、調研手段和形式、實地調研基本方法。

　　（五）房地產市場分析和預測

　　房地產市場分析的概念、作用和內容；房地產市場預測的種類和方法。

　　（六）房地產市場調研報告

　　房地產市場調研報告寫作要求；房地產市場調研報告基本結構。

　　五、房地產開發項目策劃

　　考試目的

　　測查應試人員是否掌握房地產開發項目策劃的含義、程序、內容，房地產市場細分、開發項目目標市場選擇和項目定位，以及撰寫房地產開發項目策劃報告的能力。

　　考試內容

　　（一）房地產開發項目策劃概述

　　房地產開發項日策劃的含義、特點、作用、程序和內容

　　（二）房地產市場細分

　　房地產市場細分的含義和作用，房地產市場細分的依據，房地產市場細分程序和方法，房地產細分市場評估。

　　（三）房地產開發項目目標市場選擇

　　房地產開發項項目目標市場選擇的含義，影響目標市場選擇的

　　主要因素，SWOT分析，房地產目標市場選擇程序，房地產客戶需求特征分析。

　　（四）房地產開發項目定位

　　房地產開發項目市場定位的含義、策略和步驟，房地產開發項目客戶定位，房地產開發項目產品定位。

　　（五）房地產開發項目策劃報告

　　房地產開發項目策劃報告的分類和基本內容。

　　六、房地產投資項目可行性研究

　　考試目的

　　測查應試人員是否掌握房地產投資的概念和特點，并能夠對房地產投資項目進行經濟評價，讀懂和撰寫房地產投資項目可行性研究報告。

　　考試內容

　　（一）房地產投資概述

　　投資的概念和實質，直接投資和間接投資的概念及其區別和聯系；房地產投資的含義和形式；房地產直接投資和間接投資的概念，房地產開發投資與房地產置業投資的區別，出售型房地產開發投資與經營型房地產開發投資的區別；房地產投資的特點；房地產投資的主體構成和資金構成。

　　（二）資金的時間價值及等值計算

　　資金的時間價值的含義，資金具有時間價值的原因；現金流量及現金流入、現金流出、凈現金流量的含義；現金流量圖上的要素，現金流量圖的閱讀和繪制；利息和利率的概念、計算；單利計息和復利計息的區別；名義利率和實際利率的含義及有關計算。資金等效值的概念、作用及其計算。

　　（三）房地產投資項目的現金流量

　　出售型房地產開發項目、經營型房地產開發項目、房地產置業投資項目的現金流入和現金流出的構成。

　　（四）房地產投資項目的財務報表

　　現金流量表的類型、形式、內容、作用和編制注意問題，資金來源與運用表、損益表、資產負債表的形式、內容、作用和編制注意問題，項目總投資估算表、借款還本付息計劃表的形式、內容和作用。

　　（五）房地產投資項目經濟評價指標和方法

　　房地產投資項目財務評價的概念、主要目標；房地產投資項目經濟評價指標體系；財務凈現值、財務內部收益率、動態投資回收期等動態盈利性指標的概念、計算、評價準則和優缺點；基準收益率的概念及其確定；成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、靜態投資回收期等靜態盈利性指標的概念、計算和評價準則；借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產負債率、流動比率和速動比率等清償性指標的概念、計算和評價準則。

　　（六）房地產投資項目不確定性分析

　　不確定性和不確定性分析的概念，不確定性分析的主要內容和意義，房地產投資項目的主要不確定性因素；盈虧平衡分析的概念及基本原理；固定成本和變動成本的概念，固定成本和變動成本分解的方法；線性盈虧平衡分析方法，盈虧平衡點的計算，盈虧平衡的評價原則；敏感性分析的含義、作用和方法，單因素敏感性分析方法；房地產投資風險的含義和特征，房地產投資項目風險分析的含義和內容；房地產投資風險識別的概念、目的、特點；房地產投資風險的類型，系統風險和非系統風險的內容；房地產投資風險識別的主要方法；房地產投資風險估計和評價的主要內容和方法；房地產投資風險應對的原則和方法。

　　（七）房地產投資項目方案比選

　　房地產投資項目方案類型的含義和特點；房地產投資項目方案比選的含義和作用；凈現值比較法、凈現值率比較法、差額投資內部收益率法、差額凈現值法、年值法、現值法等計算期相同和不同的互斥方案比選。

　　（八）房地產投資項目可行性研究報告

　　房地產投資項目可行性研究的含義、作用、主要依據和工作步驟，房地產投資項目可行性研究報告的結構和編制。

　　七、房地產開發項目管理

　　考試目的

　　測查應試人員是否掌握房地產開發項目管理基本知識，并能夠進行房地產開發項目勘察設計管理、工程招標、合同管理、實施控制以及竣工驗收和決算。

　　考試內容

　　（一）房地產開發項目管理概述

　　房地產開發項目的含義，房地產開發及房地產開發項目的特點，房地產開發項目的工程系統構成，房地產開發項目管理的含義、程序和內容。

　　（二）房地產開發項目勘察設計管理

　　房地產開發項目勘察設計管理的含義，房地產開發項目工程勘察管理，房地產開發項目工程設計管理。

　　（三）房地產開發項目工程招標

　　房地產開發項目工程招標的含義、招標的方式及適用情況，房地產開發項目工程招標的程序及主要工作內容。

　　（四）房地產開發項目合同管理

　　房地產開發項目合同的概念和內容，房地產開發項目合同策劃，房地產開發項目合同管理的內容及合同爭議的解決。

　　（五）房地產開發項目實施控制

　　房地產開發項目投資控制，質量控制，進度控制的含義、內容及要求。

　　（六）房地產開發項目竣工驗收和決算

　　房地產開發項目竣工驗收的條件、程序，房地產開發項目竣工結算和決算的內容、方法，房地產開發項目質量保修的要求。

　　八、房地產市場營銷

　　考試目的

　　測查應試人員是否掌握房地產開發經營觀念、市場營銷有關理論和方法以及房地產渠道策略、價格策略和促銷策略等相關知識，并能夠編制房地產市場營銷方案。

　　考試內容

　　（一）房地產市場營銷概述

　　房地產市場營銷的含義和特點；生產觀念、產品觀念、推銷觀念、市場營銷觀念、社會營銷觀念等房地產開發經營觀念的基本內容及之間的區別；現代房地產市場營銷的內容；房地產市場營銷流程；房地產市場營銷組合的概念，戰術性的4Ps、6Ps和戰略性的4Ps、11Ps的內容。

　　（二）房地產渠道策略

　　直接渠道、間接渠道和網絡渠道等房地產銷售渠道的優缺點；房地產銷售渠道選擇的原則和影響因素；商品房銷售代理及其工作流程。

　　（三）房地產價格策略

　　房地產價格策略的含義和內容，房地產定價目標的含義和種類，房地產定價原則，房地產定價的基本方法，房地產定價的基本程序，房地產定價策略，房地產價格調整方法。

　　（四）房地產促銷策略

　　房地產促銷的含義和方式；房地產廣告的含義和特點，房地產廣告目標和預算，房地產廣告基調的確定，房地產廣告媒體及其選擇，房地產廣告效果評價，房地產廣告管理；人員促銷的概念和特點，人員促銷管理，人員促銷的程序；營業推廣的含義和特點，常見類型和使用時機，營業推廣效果的評價；公共關系推廣的含義、原則和作用，房地產公共關系促銷活動的形式。

　　（五）房地產市場營銷方案

　　房地產市場營銷方案制訂的步驟，房地產市場營銷方案的框架。

　　九、房地產估價

　　考試目的

　　測查應試人員是否掌握房地產估價的市場法、成本法、收益法和假設開發法等知識，并能夠運用這些方法測算房地產價值，讀懂和撰寫房地產估價報告。

　　考試內容

　　（一）房地產估價的市場法

　　市場法的概念、理論依據、適用的估價對象和估價操作步驟；搜集交易實例、選取可比實例、建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況調整和求取估價對象價值的含義和主要內容。

　　（二）房地產估價的成本法

　　成本法的概念、理論依據、適用的估價對象和估價操作步驟；成本法的基本公式，重新購建價格的求取，建筑物折舊的求取。

　　（三）房地產估價的收益法

　　收益法的概念、理論依據、適用的估價對象和估價操作步驟；收益法的計算公式，凈收益的求取，報酬率的求取。

　　（四）房地產估價的假設開發法

　　假設開發法的概念、理論依據、適用的估價對象和估價操作步驟；假設開發法的基本公式，現金流量折現法和傳統方法的含義及異同；假設開發法計算中開發經營期、開發完成后的地產價值、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、取得待開發房地產的稅費、折現率等的求取。

　　（五）房地產估價報告

　　房地產估價報告的含義和形式，房地產估價報告的組成。

　　十、物業管理

　　考試目的

　　測查應試人員是否掌握業主、業主大會、臨時管理規約、管理規約、物業服務企業、物業管理招標投標、物業服務合同、物業服務收費和專項維修資金等專業知識，以及解決物業管理實際、問題的能力。

　　考試內容

　　（一）業主和業主大會

　　業主的概念、認定、權利和義務；業主大會的組成、性質、籌備和成立；業主共同決定的事項，業主大會活動規則；業主委員會的性質、職責和備案，業主委員會委員的資格條件和資格終止，業主委員會會議的規范，業主委員會與物業服務企業、居委會的關系。

　　（二）臨時管理規約和管理規約

　　臨時管理規約的概念、制定，相關主體的法律義務，臨時管理規約的主要內容，使用物業與維修養護物業應當遵守的規則；管理規約的概念、主要內容和法律效力。

　　（三）物業服務企業

　　物業服務企業的概念、特征、種類、設立、資質管理和機構設置。

　　（四）物業管理招投標

　　物業管理招投標的內涵、特點和原則，物業管理招標的方式、條件和程序，物業管理投標的條件和程序，物業管理評標與中標，物業管理招投標適用的法律法規。

　　（五）物業服務合同

　　物業服務合同的含義、主要內容、特征和種類，前期物業服務合同與物業服務合同的區別。

　　（六）物業服務收費

　　物業服務費的收費原則、定價形式和計費方式；物業服務費的構成。

　　物業服務費的交納和督促。

　　（七）住宅專項維修資金。

　　住宅共用部位共用設施設備的范圍；住宅專項維修資金的交存主體和交存金額，住宅專項維修資金使用的范圍、原則、程序和禁止，住宅專項維修資金的監督管理。

　　十一、房地產金融

　　考試目的

　　測查應試人員是否掌握房地產金融的基本內涵、基本業務、房地產抵押貸款以及房地產開發貸款、個人住房貸款、房地產托和房地產保險等專業知識，并能夠運用這些知識和方法從事房地產金融有關活動。

　　考試內容

　　（一）房地產金融概述

　　房地產金融的含義、特點和業務種類；房地產抵押貸款的含義、分類，擔保法、物權法中關于禁止抵押的規定，抵押率的含義；房地產抵押貸款的主要參與者，貸款機構和借款人在房地產抵押貸款中的角色，擔保和保險機構以及中介服務機構在房地產抵押貸款中的作用；房地產抵押貸款的主要風險及其防范。

　　（二）房地產開發貸款

　　房地產開發貸款的內涵、種類、貸款對象、申請條件、申請資料、貸款調查和評估；住房開發貸款的內涵及借款人條件、貸款項目條件、貸款方式和貸款期限；商用房開發貸款的內涵及借款人條件、貸款項目條件、貸款方式和貸款期限；土地儲備貸款的內涵及借款人條件、貸款項目條件和貸款擔保。

　　（三）個人住房貸款

　　個人住房貸款的內涵和種類，固定利率個人住房貸款與浮動利率個人住房貸款，個人住房貸款借款合同要素變更和調整；等額本息還款的含義和計算公式，等額本息還款中貸款余額的計算、每月還款的構成；等額本金還款的含義和計算公式，等額本金還款中貸款余額的計算、每月還款的構成；公積金個人住房貸款的含義和程序，個人住房組合貸款的計算思路。

　　（四）房地產信托

　　房地產信托的內涵和特點，房地產信托機構的特點，房地產信托資金的籌措，房地產信托業務的主要內容。

　　（五）房地產保險

　　房地產保險的含義、作用和種類；房地產保險費率的內涵，房地產保險費的確定；房地產保險責任的內容，房地產保險的賠償原則，房地產重復保險的損失賠償計算；房地產保險合同的主要內容。