房地產開發企業土地增值稅的籌劃

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。開征土地增值稅可以對轉讓房地產收益起到一定的調節作用，是規范國家參與土地增值收益的一種方式。房地產開發公司主要從事地產的開發、銷售，其取得的收益按國家稅法的規定應繳納土地增值稅，由于增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30％到60％，稅負較重，因此有必要在遵守法律法規的前提下對土地增值稅進行籌劃，減輕企業的稅收負擔，謀求企業的最大利益。鑒于土地增值稅是對增值額計算征稅，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。關鍵點就是合理合法地控制、降低增值額。

　　一、確定合適的利息扣除方式

　　按照《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5％扣除。如果房地產開發企業不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的，房地產開發費用應按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10％以內按規定扣除。

　　上述規定為納稅人進行稅收籌劃提供了選擇余地。如果建房過程中借用了大量資金，利息費用很多，房地產開發企業則應采取據實扣除的方式，此時應盡量提供金融機構貸款的證明。如果建房過程中借款很少，利息費用很低，則可故意不計算應分攤的利息支出，或不提供金融機構的貸款證明，這樣可以多扣除費用，減輕稅負。

　　二、利用普通標準住宅籌劃

　　《土地增值稅暫行條例》規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額之和20％的，應就其全部增值額按規定計稅。

　　《暫行條例》沒有規定普通標準住宅的標準是考慮到我國幅員遼闊，各地經濟發展程度不同，不宜實行一刀切。比如北京市規定：“對普通標準住宅面積進行審核確認時，可按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下。凡符合上述條件的為標準住宅，可享受財稅字（1999）210號所規定的有關政策，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。”由此可見，北京市對普通標準住宅是按棟號掌握平均每戶的建筑面積在120平方米以下審定的，這就為我們籌劃提供了空間，即每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在120平方米以下，這樣就可以為享受國家給予普通標準住宅的稅收優惠提供了基礎。

　　三、代收收入籌劃

　　財政部、國家稅務總局財稅宇（95）48號文件規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計20％的扣除基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值稅時不允許扣除代收費用。

　　因此，在會計核算時，應把縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業務流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節省營業稅，而且可以降低增值額、減少應納的土地增值稅。

　　四、股權轉讓策劃

　　目前，我國稅法規定對股權轉讓行為不征流轉稅，僅對其收益征收企業所得稅，這一規定為房地產開發企業規避其銷售不動產應納的營業稅、土地增值稅創造了條件。

　　具體說明如下：假設由企業甲開發某大廈，欲將該大廈轉讓給企業乙，但轉讓的過程中需要按5％的稅率繳納營業稅。為此，企業甲成立一個全資子公司丙，并由企業丙擁有大廈。待大廈建成后，將企業丙的全部股權轉讓給企業乙。在該過程中，由于法律上企業丙僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該大廈的產權也仍然屬于企業丙，因此，企業甲僅就轉讓收益繳納所得稅，從而成功地規避了營業稅。對于企業乙來說，以企業丙的名義進行經營與以自己的名義進行經營并沒有實質的區別。而且，由于企業甲可將一部分省下的營業稅轉移給企業乙，企業乙也會樂子接受這種方式，因此這種股權轉讓籌劃法可以規避營業稅。此外，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。

　　五、收入分散籌劃

　　房地產開發企業進行房屋建造時，將合同分兩次簽定。當房屋初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝飾時便和購買者簽定房地產轉移合同，接著再和購買者簽定設備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。這樣就使得營業稅稅負不變的情況下，使增值額減少，達到了不繳或少繳稅的目的。