土地增值稅籌劃――利用起征點進行稅收籌劃

　　土地增值稅規定，土地增值稅的起征點為：

　　納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失。

　　1.假如納稅人享受起征點優惠。某房地產開發企業建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100.當其銷售這批商品房的價格為X時，相應的銷售稅金及附加如下：

　　X×5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％×X

　　（5％的營業稅、7％的城市維護建設稅、3％的教育費附加。）

　　這時其全都允許扣除項目金額如下：

　　100＋5.5％×X

　　根據有關起征點的規定該企業享受起征點的最高售價如下：

　　X＝1.2×（100十5.5％×X）

　　解以上方程可知，此時的最高售價為128.48，允許扣除金額為107.07（100＋5.5％×128.48）。

　　2.假如納稅人提高售價。當增值率略高于20％時，即應適用“增值率在50％以下、稅率為30％”的規定。假如此時的售價為128.48＋Y.由于售價提高y，相應的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應提高5.5％×Y.這時允許扣除項目的金額和增值額如下：

　　允許扣除項目的金額＝107.07＋5.5％×Y

　　增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％×Y）

　　化簡后增值額的計算公式如下：

　　94.5％×Y＋21.41

　　所以，應納土地增值稅如下：

　　30％×（94.5％×Y＋21.41）

　　若企業欲使提價帶來的效益，超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使：

　　Y＞30％×（94.5％×Y＋21.41）

　　即Y＞8.86

　　這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于137.34（128.48＋8.86）。

　　通過以上兩種情況的分析：當轉讓房地產的納稅人，其銷售項目除銷售稅金及附加外的全都允許扣除項目金額為100時，將售價定為128.48是該納稅人可以享受到起征點優惠的最高價位。在這一價格水平下，既可享受起征點照顧，又可獲得較大收益。如果售價低于此數，雖能享受起征點照顧，卻只能獲取較低收益；如欲提高售價，則必須使價格高于137.34，否則，價格提高帶來的收益，將不足以彌補價格提高所增加的稅收負擔。