房產公司巧節稅

　　房地產業在激烈市場競爭中商品房價格一直居高不下，原因很多，其中土地增值稅的存在是原因之一。開發商開發一個項目，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是房地產開發商應當認真考慮的問題。

　　稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應就其全部增值額按規定計稅。這里“20％的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行稅收籌劃。

　　例如：某房產開發公司專門從事普通住宅商品房開發，2004年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均售價2000元／平方米，售價總額為1820萬元。該房屋支付土地出讓金200萬元，房地產開發成本900萬元，利息支出為100萬元，其中40萬元為罰息（不能按收入項目準確分攤）。假設城建稅稅率為7％、印花稅稅率為5%、教育費附加征收率為3％。

　　當地省級人民政府規定允許扣除的房地產開發費用為10％，該公司應納土地增值稅及稅后盈利計算如下：

    1.確定轉讓房地產的收人為1820萬元。

    2.確定轉讓房地產的扣除項目金額。

    （1）取得土地使用權所支付的金額為200萬元

    （2）房地產開發成本為900萬元

    （3）房地產開發費用=（200+900）ｘ10％=110（萬元）

　　（4）從事房地產開發加汁扣除允許=（200十900）ｘ 20％=220（萬元）

　　（5）允許扣除的稅費合計=1500ｘ 5％Ｘ（1+7％+3％）=82.5（萬元）

　　（6）允許扣除項目金額合計=200+900+110+220+82.5=1512.5（萬元）

　　3.增值額=1820-1512.5=307.5（萬元）。

　　4.增值率=307.5÷1512.5ｘ 100％=20.33％。

    5.應納稅額=增值額ｘ適用稅率-扣除項目金額ｘ速算扣除系數=307.5ｘ 30％-0=92.25（萬元）。

　　6.實際盈利金額=收入-成本-費用-稅金=1820-200-900-100-82.5=445.25（萬元）。

　　假設該公司將房價適當調低，由每平方米2000元，降到每平方米1978元，則售價總額為1800萬元，其他資料不變，則：

    1.增值額=1800-1512.5=287.5（萬元）。

　　2.增值率=287.5÷1512.5Ｘ100％=19％<20％該公司開發普通標準住宅且增值額未超過扣除項目金額的20％，按規定免征土地增值稅。

　　3.實際盈利金額=1800-200-900-100-82.5=517.5（萬元）。

　　比較上述計算結果，第二種情況雖然售價比原來降低了20萬元，但實際稅后收益反而比原來增加了72.25萬元（即517.5-445.25）。

　　在實際工作中，應當認真測算增值率，然后再設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種，一是合理定價；二是增加扣除額。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，在房地產開發成本中包括很多可扣除的內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。納稅人應該在公共配套設施費和開發間接費用上做文章，通過改善住房環境，一方面適當增加了扣除項目，另一方面還會受到消費者的歡迎。房地產開發商只有通過合理定價與加大投入，才能做到以“高質量、低價格”來占領市場。