企業如何確定房價獲取最佳土地增值稅籌劃

　　轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得增值性收入的單位和個人，國家都要對其征收土地增值稅。土地增值稅的特點是：以轉讓房地產所取得的增值額為征稅對象；征稅面比較廣；采用扣除法和評估法計算增值額；按增值額占扣除項目金額的比率確定30％～60％的四級超率累進稅率按次征收。

　　開發商在出售普通標準住宅問題上，如何在不違反國家稅法的前提下獲得較佳利潤？現示例解讀如下。

　　永大房地產開發公司建造標準商品房待售，除銷售稅金和稅金附加外的全部允許扣除的項目金額為A，售出的房價總額為L，則銷售稅金和稅金附加為：售出的房價總額×營業稅稅率（1＋城建稅率＋教育費附加征收率）＝L5％（1＋7％＋3％）＝5.5％L.

　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定：納稅人建造、出售的普通標準住宅，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％，應就其全部增值額按規定計稅。第七條第三項則規定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。

　　納稅人要利用起征臨界點的優惠，其最高售價為L＝（1＋20％）×（A＋5.5％L），L＝1.28A.如果開發商通過提高售價達到增加收益的目的，此時增值率高于20％，按土地增值稅四級超率累進稅率中增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。只有價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增的銷售稅金及附加時，提價才有利可圖。

　　假設提高價格為T，則新的價格為L＋T，新增的銷售稅金及附加為5.5％T.

　　允許扣除的項目金額為：A＋5.5％L＋5.5％T

　　房地產的增值額為：L＋T－A－5.5％L－5.5％T

　　繳納的土地增值稅為：30％×（L＋T－A－5.5％L－5.5％T）

　　開發商要使提價所帶來的利潤超過起征點而新增的稅負，就需滿足T＞[30％×（L＋T－A－5.5％L－5.5％T）＋5.5％T]，其中L是增值率為20％時的售價，可解得：T＞0.095A

　　例如，永大房地產開發公司新建成待售商品房兩幢，同行業房價在1000萬元至1200萬元之間，開發商已支付土地出讓金100萬元，開發成本560萬元，利息支出無法明細分攤，也不能提供金融機構證明。教育費附加為3％、城建稅稅率為7％。如何確定房價才能獲取最佳利潤？

　　除銷售稅金及附加外的可扣除項目金額為：100＋560＋（100＋560）×10％＋（100＋560）×20％＝858（萬元）

　　開發商既享受稅收優惠，又獲得最佳利潤的最高售價為：858×1.28＝1098.24萬元，此時獲利1098.24－858－1098.24×5.5％＝179.84（萬元）。

　　開發商要想提高價格，至少要提高81.51萬元（858×0.095）以上。

　　否則提價會導致利潤的減少。

　　所以，同行業售房價在1000萬元至1200萬元時，永大房地產開發公司應選擇1098.24萬元以內作為售房價，使買房者少花錢，公司又可獲得較大利潤。

　　如能高于1179.75萬元售出，獲利還要高。

　　開發商在普通標準房售出上，利用科學的定價，即使自己獲取高利，又使所開發的房產有競爭力，萬不可盲目定價。根據以上測算，當售房價為1098.24萬元時可獲利179.84萬元；當售房價為1148.24萬元時則獲利158.96萬元[（1148.24－858－1148.24×5.5％）×（1－30％）]，房價提高了50萬元，利潤卻減少了20.88萬元。