房產新政下的籌劃策略：投資還是租賃

　　《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）（以下簡稱《通知》）規定，從6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時不再享受按售房收入減去購買房屋價款后的差額征收營業稅的優惠政策，而恢復為按售房收入全額征收營業稅。

　　筆者的一位朋友，近幾年投資購買了幾套房產，他平時非常關注國家有關政策變化。在了解《通知》內容后，他經過分析認為，自己不宜再做房地產投資，準備全身而退。根據現有房產的情況，他采取措施：對購置時間較長的已有一定差價的房產，在6月 1日之前已經出售；但對購房時間較短的，差價很小的，因出售將有較大損失，他準備暫不出售。同時，他準備將從房產變現的現金用于投資經營實體。

　　該朋友計劃以可供使用的950萬元現金設立新公司，并且計劃控股新公司的95%股份，另外5%股份擬由其兄弟出資。對此，他想了解新設立的公司可不可以利用他不準備出售的房產作投資。

　　據介紹，該朋友不準備出售的房產是一處商用樓，市值300萬元，地理位置和結構均較好，面積也較大。假定新公司預計當年可盈利，企業所得稅稅率為33%.筆者為他簡要分析如下：

　　采用房產投資入股方式。即，以房產投資入股，公司要繳房產稅300×1.2%×70%=2.52萬元（公司所在地規定按房產原值一次扣除30%后的余值計稅）。同時，公司自有辦公用房可少付年租金60萬元（按市場公允價格計算），相當于多獲利60萬元，扣除企業所得稅及房產稅后，稅后凈利潤為（60－2.52）×（1－33%）=38.5116萬元；按現有政策，公司稅后利潤分紅給個人股東還要依照“利息、股息、紅利”項目繳納 20%的個人所得稅，即38.5116×20%=7.7023萬元，按95%股份投資者凈收益為（38.5116－7.7023）×95%= 29.2688萬元。

　　采用租賃方式。即，將房產出租給公司，按市場公允價格收取租金，該房屋年租金60萬元，出租個人要繳房產稅60×12%= 7.2萬元，營業稅60×5%=3萬元，城建稅及教育費附加3×（7%+3%）=0.3萬元（所在地城建稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%），個人所得稅為（60－7.2－3－0.3）×20%×（1－20%）=7.92萬元，該房產凈收益為60－7.2－3－0.3－7.92=41.58萬元。

　　經比較，采取租賃方式比采取投資入股方式多獲凈收益41.58－29.2688=12.3112萬元，并且當該房產有轉讓機會時，較易變現。

　　另外，我還告訴朋友，根據國家扶持下崗工人再就業的有關政策，新辦的服務型企業當年新招用下崗失業人員達到職工總數30%以上（含 30%），并與其簽訂1年（含1年）期限勞動合同的，經勞動保障部門認定、稅務機關審核，3年內免繳營業稅、城建稅和企業所得稅。新公司如果享受到這方面優惠政策，則前述分析應變為：

　　采用房產投資入股方式，因3年免繳企業所得稅，房產稅為2.52萬元，稅后凈利潤為60－2.52=57.48萬元，如欲分給投資者，還要繳個人所得稅57.48×20%=11.496萬元，投資者凈收益為（57.48－11.496）×95%=43.6848萬元。

　　采用租賃方式。出租個人稅利情況與前述情況相同，該房產個人凈收益為41.58萬元。

　　在這種情況下，投資入股方式較出租賃方式多獲凈收益43.6848－41.58=2.1048萬元。不過投資入股后，該房產就較難變現了。

　　對上述分析，我給他作了兩個說明：

　　說明一：上述分析未考慮投資入股的契稅，因契稅只是在投資時由新公司一次性繳納，并作為資本支出而分期攤銷的，按所在地契稅率2%計算，上述分析結果仍不變。對印花稅因較小故未考慮。

　　說明二：如果投資者采取投資入股方式時，所獲利潤不即時分配，分析結果仍不變（因目前個人股東從公司分回股利要繳個人所得稅，即對同一部分利潤存在著繳企業所得稅和個人所得稅的雙重征稅情況）。

　　前述分析是建立在新房產立即可以使用的前提下，如使用前需要裝修，則可在相關合同或協議中明確由使用方承擔。

　　總之，對投資者可使用的自有辦公用房是作為投資還是出租，根據實際情況在合理、合法和有效的情況下有選擇。特別是在收取租金時一定要按市場價格合理確定，避免被作為關聯交易調整。