轉租變中介 稅負降下來

　　最近朋友李生華發生一件為難事情：已經在家休息近半年的他，接到當地主管稅務機關的通知，要求其補繳以下稅費（城建稅適用稅率為7%，教育費附加率為3%，不考慮其他費用）：每月應繳營業稅1200元（24000×5%）；城建稅、教育費附加120元[1200×（7%＋3%）]；每月應繳財產租賃所得個人所得稅3628.80元[（24000－1200－120）×（1－20%）×20%].以上每月應繳稅費合計為4948.80元，2003年10月～2003年12月累計應補繳14846.40元。稅務機關按規定向李生華下達了補稅和滯納金的處理決定，同時對未按期申報的行為按偷稅論處，處以所偷稅款0.5倍的罰款。

　　李生華感到十分委屈：按上述方法計稅，每月將發生虧損2448.8元，3年下來累計虧損達88156.8元。讓李生華不理解的是：“我每月的凈收益只有2500元，為什么營業稅和個人所得稅要按照24000元全額計征呢？”

　　原來，從事個體服裝經營的李生華覺得做個體戶沒有意思，想做一個企業老板。2003年3月，李生華與紅雨實業公司（以下簡稱紅雨公司）簽訂了一份財產租賃合同。紅雨公司將辦公樓的三、四層車間和二樓的兩間辦公室租賃給李生華開辦服裝廠，租賃期為4年，每月支付租賃費21500元。服裝生產屬于微利行業，由于經驗不足，他經營了半年多，企業一直處于虧損狀態。到2003年9月底，李生華感到力不從心，將服裝廠以后3年多時間的經營權轉租給黃河時裝公司，每月向黃河時裝公司收取租金24000元。

　　應該說稅務部門的處理決定是完全正確的。國稅發[1995]76號文件規定：“單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按‘服務業’稅目中‘租賃業’項目征收營業稅。”根據《營業稅暫行條例》的規定，納稅人提供應稅勞務應納營業稅的營業額為向對方收取的全部價款和價外費用，而“租賃業”目前并未規定計稅營業額的扣除項目，因此李生華向黃河時裝公司收取的租金，應全額計算繳納營業稅。

　　同時，根據《個人所得稅法》規定，李生華轉租房產取得的所得應按照“財產租賃所得”項目征收個人所得稅。國稅函[2002]46號文件規定：“個人出租財產取得的財產租賃收入，在計算繳納個人所得稅時，應依次扣除以下費用：財產租賃過程中繳納的稅費；由納稅人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用（以每月800元為限）；稅法規定的費用扣除標準。”因此，納稅人出租房屋的折舊、租金等其他費用，在計征個人所得稅時按規定不得在稅前扣除。李生華向黃河時裝公司收取的租金，應全額計算繳納個人所得稅。

　　從本案例來看，李生華將租來的生產車間轉租他人，從表面上看是取得了2500元的收益，但繳納稅費后卻要虧損2448.8元（4948.80－2500）。為什么會出現這樣的結果呢？如果我們對該案例作進一步分析就不難發現，對租賃收入重復征稅是造成李生華出現虧損的根本原因。

　　李生華有沒有減輕稅收負擔的辦法呢？筆者在對李生華的轉租過程進行了核實和分析后，向其推薦了以下籌劃方案：　　設法減少營業收入的納稅環節。具體操作方法是：先分別終止李生華與紅雨公司以及李生華與黃河時裝公司的房產租賃合同，然后以中介人的身份，讓黃河時裝公司與紅雨公司直接簽訂租賃期為36個月的房產租賃合同，由黃河時裝公司每月向紅雨公司支付租賃費21500元，同時每月支付李生華中介費2500元。按此方案進行操作的結果，黃河時裝公司和紅雨公司的費用并沒有發生變化，而李生華的稅費負擔卻不同，具體的計算如下：

　　每月應繳營業稅2500×5%＝125（元）；

　　每月應繳城建稅、教育費附加125×（7%＋3%）＝12.5（元）；

　　每月應繳“勞務報酬”所得個人所得稅（2500－800）×20%＝340（元）；

　　以上每月應繳稅費合計為477.5元，和籌劃前每月節稅4471.3元（4948.80－477.5）相比，36個月將累計節稅160996.8元。2004年1月底，李生華實施上述方案后，收到了預期的效果。