個(gè)人購(gòu)房契稅籌劃

　　個(gè)人在住房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，要繳納許多稅費(fèi)，其中稅負(fù)較重的要數(shù)契稅。按照稅法規(guī)定，契稅一般按購(gòu)房?jī)r(jià)款的3％～5％繳納（具體稅率由各省、自冶區(qū)、直轄市政府在此幅度內(nèi)確定）。如果所購(gòu)房屋的價(jià)款為80萬(wàn)元，按5％繳納契稅的話(huà)，就要繳納稅款4萬(wàn)元。那么為了降低稅負(fù)，可以利用國(guó)家的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，從而減少稅費(fèi)。

　　根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字（1999）210號(hào)文件《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》的規(guī)定，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)暫按每套住房建筑面積不超過(guò)120平方米掌握。即如果個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房建筑面積不超過(guò)120平方米，在符合一定條件的情況下，可以享受稅收減免的優(yōu)惠。

　　自從國(guó)家調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干政策于1998年8月1日?qǐng)?zhí)行后，涉及到個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房應(yīng)繳納的契稅也作了相應(yīng)的調(diào)整，具體而言可以分為以下幾種情況：

　　（1）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用的普通住宅（根據(jù)財(cái)稅字[1999]210號(hào)文件，是指建筑面積在120平方米以下的住宅）暫減半征收契稅。契稅實(shí)行的幅度稅率為3％～5％，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3％～5％的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實(shí)際情況決定。

　　（2）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)1998年6月30日以后建成的非普通住宅，也就是住宅面積在120平方米以上的住宅，或者是1999年8月1日之前稅收優(yōu)惠政策尚未執(zhí)行時(shí)購(gòu)買(mǎi)的商品住宅，個(gè)人要繳納契稅的適用稅率為房屋全價(jià)的4％，不能享受減半或是免稅照顧。

　　個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)自用住宅時(shí)，應(yīng)注意運(yùn)用這些政策，盡量減少自己的應(yīng)繳稅款。當(dāng)然購(gòu)買(mǎi)的住房應(yīng)以適用為主，不能一味地追求節(jié)稅。在住房的各方面條件均符合自己要求的情況下，比較各套房屋的應(yīng)納稅款，從而選擇最合適的住房。

　　根據(jù)以上的規(guī)定兩套相似的均是150平方米的住房，價(jià)格150萬(wàn)元，其建成時(shí)間可能就可以影響契稅的金額。1998年6月30日之前竣工驗(yàn)收的不用繳納契稅， 1998年6月30日以后竣工驗(yàn)收的，應(yīng)適用當(dāng)?shù)氐钠醵惗惵收鞫悾热绫本┑貐^(qū)為4％的稅率，就要繳納契稅：

　　150萬(wàn)元×4％=6萬(wàn)元

　　除了上述的稅收優(yōu)惠外，納稅人還可以利用下列稅收優(yōu)惠減少稅收：

　　（1）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)的住房，免征契稅。此項(xiàng)規(guī)定只限于第一次購(gòu)買(mǎi)，并且為在國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的公有住房。根據(jù)北京市的住房政策，在市規(guī)定面積以?xún)?nèi)的部分，免征契稅，超過(guò)部分，要按照4％的稅率納稅。另外，如果住房面積沒(méi)有達(dá)到市規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，重新購(gòu)置公有住房的，視為第一次購(gòu)房。

　　（2）因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情減征或者免征。

　　（3）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。

　　（4）相關(guān)規(guī)定：對(duì)各類(lèi)公有制單位未解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購(gòu)買(mǎi)的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門(mén)批準(zhǔn)，按照國(guó)家房改政策出售給本單位職工的，如屬于職工首次購(gòu)買(mǎi)住房，均比照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》  （以下簡(jiǎn)稱(chēng)《契稅暫行條例》）第六條第三款“城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的，免征”的規(guī)定，免征契稅。

　　另外，在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，也可以適當(dāng)?shù)目紤]二手房市場(chǎng)，其實(shí)房屋交換也是一種買(mǎi)房子的方式，而且，這種方式可以減少購(gòu)買(mǎi)方的契稅。

　　如果納稅人甲擁有一座60平方米的住房，想出售并同時(shí)購(gòu)買(mǎi)新的120平方米的大房子；納稅人乙是城鎮(zhèn)職工，沒(méi)有住房，想購(gòu)買(mǎi)60平方米左右的房屋。這時(shí)，兩者便可以通過(guò)合作節(jié)省契稅。首先，乙以自己的名義買(mǎi)下120平米的房子，根據(jù)規(guī)定免征契稅。然后甲和乙再將房子交換，這項(xiàng)行為只須就其價(jià)差繳納契稅。比如，甲的房子是60萬(wàn)元（包括裝修等），而購(gòu)買(mǎi)的新房子價(jià)格為90萬(wàn)元。則只須繳納契稅（90－60）萬(wàn)元×4％=1.2萬(wàn)元。如果不進(jìn)行籌劃，則應(yīng)繳納契稅90萬(wàn)元× 4％=3.6萬(wàn)元。通過(guò)籌劃，可以節(jié)省契稅2.4萬(wàn)元。

　　但是在實(shí)際的生活中，要想達(dá)成節(jié)省稅金的目的也需要各方面條件的具備。需要納稅人積極的進(jìn)行節(jié)稅的運(yùn)作。