房地產業自曝內幕 如何籌劃非法所得

　　暴利行業本是路人皆知為偷逃稅竟然多數“微利”隱匿非法建設項目所得已成為房地產商牟取暴利的招數。

　　大連藏項目增成本

　　最近，大連市地稅部門選擇一些社會關注的房地產企業進行了重點稽查，稽查的結果發現，一些房地產企業在國家宏觀調控的大背景下，為了牟取暴利，竟然在隱匿非法建設項目所得、虛增工程成本上動腦筋，以瞞天過海。

　　令人關注的是，此次地稅稽查部門對大連市某房地產股份有限公司納稅情況進行的例行檢查“收獲”頗有些意外，房地產商的違法活動跡象并沒有出現在“天衣無縫”的財務賬目里，而是暴露在稅務稽查人員對開發項目的實地核查上。

　　據了解，大連市一家大型房地產開發公司近兩年開發了一塊占地面積為2.3萬平方米的小區，小區內共建了5棟4層、5層不等的商品住宅樓。稅務稽查人員對該企業的賬簿、財務報表等相關資料進行例行檢查時，該企業繳納各項稅金情況都呈現“正常”，未發現問題。

　　從表面上看，這個企業有一套健全的財務制度，會計往來賬目記載正常，賬面上似乎也沒有明顯的偷漏稅痕跡，一度給稅務人員留下了“良好的印象”。稽查人員在對這家公司的財務損益表、企業納稅申報表、成本賬所反映成本的情況進行核對分析時，發現該公司施工工程成本比正常的施工工程成本偏高，于是便開始向這家公司的財務人員了解與企業有關的經濟活動及經營狀況。得到的解釋是建筑材料漲價、小區綠化改造設計超預算等。

　　稽查人員針對上述“疑點”窮追不舍，所獲卻不多。他們審查被檢企業建設項目立項書、土地證、規劃局審批手續等與此項目有關的各種資料，也沒有發現什么問題。

　　后來，稽查人員提出要到該企業實際開發項目地進一步展開實地核查時，這家公司的管理者迫于壓力，終于尷尬地道出了自己公司超規模超范圍經營、未經批準擅自動工興建地下停車場項目、隱匿非法所得的諸多“隱情”。

　　稽查人員隨即跟蹤到受檢公司所建的地下停車場進行現場調查核實。就這樣，這家房地產公司擅自建設地下停車場，非法建設項目所得不入固定資產賬、不入產成品賬、也未銷售、故意造成工程造價偏高的“貓膩”，終于暴露出來。這家房地產開發公司故意加大成本，減少利潤，不繳或少繳企業所得稅，已構成偷稅行為，受到了大連市地稅稽查部門的嚴厲查處。

　　據記者了解，隨著國內房地產行業的興起，各地房地產開發企業擅自增建、擴建工程項目，隱匿非法所得的現象相當嚴重，其中涉及的問題很多，既有土地建設監察失控問題，也有國家稅收非正常流失問題，應當引起國家有關部門的關注和重視。

　　面對房地產行業出現的隱匿非法所得問題，一些專家建議國家稅務稽查人員應當在掌握房地產行業的財務核算、財務制度以及稅收政策的前提下，從以下幾個方面破析房地產非法所得的“貓膩”：首先要注意這一類房地產公司的經營收入及入賬時間。

　　其次是要確認這一類房地產公司的經營成本、期間費用的構成狀況。

　　第三是注意審查這一類房地產公司的企業所得稅的完稅狀況。如發現一些房地產公司把已實現的銷售收入長期掛賬、不予結轉的情況，就應在檢查時嚴格審查其銷售合同記載的收款方式、收款日期及開發產品交付使用日期，按權責發生制原則確認銷售收入的實現；同時還應深入實地查看他們是否已把商品提供給購買者，核實那些未簽合同或與實際不符的虛假合同等等。

　　一些專家還建議國家稅務稽查部門，對那些同時開發幾個項目，又不如實反映成本和收入的房地產開發企業，長期給予重點關注和監控。

　　南京大玩“合理避稅”

　　南京市地稅局日前對南京市納稅額較大的近90家房地產企業進行稅收專項檢查，結果顯示，大部分房地產企業“微利”，少數還“虧損”。眾所周知的暴利行業怎么成了虧損大戶？南京稅務稽查局有關負責人指出，房地產企業利用稅法的漏洞“合理避稅”，主要問題在于我國現行稅法稅制的不完善。

　　南京市一家很知名的房地產公司財務總監告訴記者，所有開發商拿到《銷售許可證》之日起，都開始對外收取樓盤預售款，稅務部門也同時開始對開發商收取的預售款進行征稅。但在實際操作中，地產商為減輕資金壓力，基本上都把樓盤抵押給銀行，而我國的稅法規定，銀行貸款不能算銷售收入，因此不用納稅。開發商等到房子基本上賣出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸，這“一貸一還”之間，開發商實現了真正的銷售收入；然后再將這部分收入放到“低收入、高支出”的年度做成“虧損”。

　　據了解，稅務機關征收房地產企業銷售收入是以開發商開出銷售發票為依據，很多房地產企業對此做足“文章”，他們收取購房者10 萬元上下的預付款，一般只給收據或者白條，次年，或者消費者全部支付房款時再開發票，這樣開發商當年的收入沒開發票，就不能視同入賬，賬面上的反映也是當年開支大于收入，既使稅務稽查發現也奈何不了，僅此一項房地產企業年年做“虧損”，年年就可逃避33％的企業所得稅。

　　南京市房地產企業在“合理避稅”的同時，不少開發商還鋌而走險偷逃稅。南京市國稅局有關負責人介紹，有些開發商利用連續滾動的開發項目，有意無意地滯后項目決算期，使其成本暫時無法清算，最終形成企業所得稅應納稅部分難以確定，利潤黑洞無法計算。少數房地產商采用“體外循環”，將預收的售樓款收入存放在其他公司銀行賬上，隱瞞收入或者把預收房款掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流動資金，以達到偷逃營業稅和企業所得稅。

　　對房地產企業“偷逃稅”的慣用手法，南京審計學院蔣大鳴教授指出，政府應盡快建立房地產稅收控管體系，對現行政策不明確的地方，國、地兩稅應盡快執行統一政策。同時稅務、工商、國土、規劃、建設、金融等部門要通過信息交換作分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。

　　“合理避稅”如何治業內人士支高招

　　業內人士認為，堵住“合理避稅”的方法很多，一般商品房竣工后，稅務機關就應該能測算出開發商的成本和利潤，對開發商售房價格利潤部門，實行超額累進級的差核定辦法來征稅。這就好比個人所得稅一樣，隨著收入的增長，適用稅率的檔級也就越高。

　　房價定得越高，被國家抽去的利潤也就越多，這樣可以從源頭上堵住房地產商的利益驅動因素，不僅保證了國家稅收，也可以從根本上抑制房價的上抑。

　　還有人士認為，可以采用按房價來定地價的辦法，來降低房地產行業的暴利。即先讓開發商定下房價，再根據建房成本核算，定下利潤和價格，再來確定地價。通過這樣一種程序，來遏制房地產開發商的暴利。