新用戶掃碼下載租賃變倉儲節省房產稅
根據《房產稅暫行條例》，房產稅有從價計征與從租計征兩種方式。這兩種方式適用不同的計稅依據和稅率。從價計征按房產原值一次減除10%至30%后的余值為計稅依據，稅率1.2%；從租計征以房產租金收入為計稅依據。稅率12%.兩種計征方式的差異，為納稅籌劃提供了空間。
假設某企業的房產原值為M，收取年租金N，那么從價計征應繳房產稅M×（1－30%）×1.2%=M×0.84%；從租計征則應繳房產稅N×12%.當N×12%>M×0.84%，亦即N÷M>7%時，選擇從價計征合算。通常情況下，年租金與房產原值的比例都會達到甚至超過這一平衡點。
當然，從價計征還是從租計征不是隨意確定的。如果房產確已出租，按《房產稅暫行條例》第三條第三款規定，就必須從租計征。擅自變更計征方式，不屬于籌劃，只能算偷稅。但即使如此，企業仍有籌劃余地。下面是某企業的實例。
甲企業有四座空置的倉庫，房產原值為1600萬元，租給乙企業存放商品，年租金為400萬元。甲企業為此應納營業稅400×5%=20（萬元）；城建稅及教育費附加20×（7%+3%）=2（萬元）；房產稅400×12%=48（萬元）。合計納稅70萬元。
分析以上數據可以看出，全部稅收負擔率為17.5%（營業稅+城建稅及教育費附加+房產稅），而房產稅又占全部稅收負擔的68.57%，因而房產稅是籌劃重點。
很多人自然會想：既然以租金收入為計稅依據，那么最直截了當的籌劃就是減少租金，另尋補償。甲企業正是準備這樣籌劃的：甲企業打算修改合同，將租金降為100萬元，同時乙企業無償提供商品300萬元。這樣房產稅就降為100×12%=12（萬元）。企業為此咨詢稅務師事務所，稅務師認為這樣做不可取。一方面，租金偏低而無正當理由，稅務機關就有權按《稅收征管法》進行核定，通常會按以前年度房產稅額核定，籌劃就泡湯了。另一方面，如果甲企業將300萬元商品轉賣，則要繳納增值稅，增值稅率為17%，比房產稅率12%還高，不僅不能節稅，反而會加重稅收負擔。
經稅務師點撥，甲企業進行了如下籌劃：變租賃合同為倉儲合同。閑置庫房同樣還用于乙企業存放商品，而稅收負擔將大幅下降。租賃與倉儲都適用營業稅率5%，因而營業稅、城建稅及教育費附加都沒有變化，但房產稅可以從價計征。應繳房產稅1600×（1－30%）×1.2%=13.44（萬元），合計納稅為35.44萬元（20+2+13.44），節稅34.56萬元（70－35.44），稅收負擔率降為8.86%（35.44÷400）。
當然，租賃與倉儲是兩個完全不同的概念。租賃只要提供空庫房就可以了，存放商品的安全由乙企業自行負責；而倉儲則需甲企業對存放商品負責，如果發生失竊、霉爛，甲企業都得賠償。為此甲企業必須配有專門的倉儲人員，添置有關的設備設施，從而相應增加人員工資和經費開支。但這些開支遠遠不能和節稅數額相比，扣除這些開支后，甲企業還會取得較可觀的收益。
上一篇：各類儲蓄扣稅的籌劃
下一篇：企業節稅理應從規范財務管理中入手
新用戶掃碼下載
京公網安備 11010802044457號