個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)可先投資后讓股權(quán)

　　當(dāng)納稅人向企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，一般可采取“先投資，后轉(zhuǎn)讓股權(quán)”的籌劃方案，即先將房地產(chǎn)投資給企業(yè)取得相應(yīng)股權(quán)，然后再將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)的原股東，如此可不負(fù)擔(dān)營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)。筆者認(rèn)為，納稅人向個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，如果符合一定條件，也可采取“先投資，后轉(zhuǎn)讓”的籌劃方案。

　　案例

　　王某是某公司的主要投資人。2006年10月，因公司急需資金周轉(zhuǎn)，王某決定將其個人名下的一處門面房轉(zhuǎn)讓給李某。該門面房原為某國有百貨公司所有，1999年百貨公司破產(chǎn)清算時，王某以100萬元的價格買入。近幾年該門面房的價值迅速竄升，到2006年10月，該門面房的市場價已經(jīng)超過300萬元。假設(shè)王某以310萬元的價格轉(zhuǎn)讓給李某，主管地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)該門面房土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為120萬元，那么王某應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)為：

　　1.應(yīng)繳營業(yè)稅：（3100000－1000000）×5%=105000元。

　　2.應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加：105000×（7%＋3%）=10500元。

　　3.應(yīng)繳印花稅：3100000×0.5‰=1550元。

　　4.應(yīng)繳納土地增值稅：

　　（1）扣除項(xiàng)目金額：1200000＋105000+10500+1550=1200000＋117050=1317050元。

　　（2）增值率：（3100000－1317050）÷1317050×100%=135%.（3）土地增值稅：（3100000－1317050）×50%－1317050×15%=693917.5元。

　　5.應(yīng)繳個人所得稅：（3100000－1000000－117050－693917.5）×20%=257806.5元。

　　6.合計應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)為：117050+693917.5+257806.5=1068774元。

　　籌劃

　　王某可以先將該門面房作價310萬元投資于自己的公司，然后由公司將該門面房以310萬元的價格轉(zhuǎn)讓給李某。如果按此方案實(shí)施，在其他條件不變的情況下，王某和公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為（當(dāng)?shù)匾?guī)定契稅稅率為3%）：

　　1.投資環(huán)節(jié)

　　（1）營業(yè)稅：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號文）規(guī)定，“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。”因此，王某將門面房投資于企業(yè)不需要繳納營業(yè)稅。

　　（2）土地增值稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號文）規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。”因此，王某將門面房投資于企業(yè)可免征土地增值稅。

　　（3）個人所得稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅的批復(fù)》（國稅函〔2005〕319號）規(guī)定，“對個人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得，在投資取得企業(yè)股權(quán)時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時如有所得，再按規(guī)定征收個人所得稅，其財產(chǎn)原值為資產(chǎn)評估前的價值。”由此可見，王某將門面房投資于企業(yè)可暫不繳納個人所得稅。

　　（4）公司應(yīng)繳契稅：3100000×3%=93000元。

　　2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)：

　　（1）公司應(yīng)繳營業(yè)稅：3100000×5%=155000元。

　　（2）公司應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加：155000×（7%＋3%）=15500元。

　　（3）公司應(yīng)繳土地增值稅：因?yàn)榻邮芡顿Y環(huán)節(jié)發(fā)生的增值“免征”土地增值稅，所以公司在轉(zhuǎn)讓門面房時應(yīng)當(dāng)只就轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值繳納土地增值稅。本例中，公司轉(zhuǎn)讓門面房未發(fā)生增值，因此應(yīng)繳土地增值稅為0.合計應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)為：93000+155000+15500=263500元。

　　可見，籌劃后比籌劃前少負(fù)擔(dān)稅費(fèi)1068774－263500=805274元。

　　需要注意的是，李某在以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)或者注銷企業(yè)時，應(yīng)按國稅函〔2005〕319號文件的規(guī)定確定股權(quán)計稅成本，計算應(yīng)繳個人所得稅。

　　從上例可以看出，向個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，如果采取“先投資，后轉(zhuǎn)讓”的籌劃方案，可避免高額的土地增值稅負(fù)擔(dān)，并延遲個人所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。采用此方案的缺點(diǎn)是增加了一道契稅，同時還會造成購置原價不能抵扣，從而增加營業(yè)稅負(fù)擔(dān)。納稅人在實(shí)施該方案前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行精密測算，確保籌劃收益大于籌劃成本。

　　點(diǎn)評

　　“假道伐虢”，假道，是借路的意思。處在敵我兩大國中間的小國，當(dāng)受到敵方武力脅迫時，某方常以出兵援助的姿態(tài)，把力量滲透進(jìn)去，并控制其局勢，使其喪失自主權(quán)，再乘機(jī)突然襲擊，就可輕而易舉地取得勝利。在上述籌劃方案中，王某的籌劃思路是，先將房產(chǎn)投資于公司，讓房產(chǎn)在公司實(shí)現(xiàn)免稅增值后，再對外轉(zhuǎn)讓。王某的投資行為類似于假道，而假道是虛，其真正意圖的是最終轉(zhuǎn)讓，并實(shí)現(xiàn)籌劃目標(biāo)。此籌劃思路與“假道伐虢”之計存在許多共同之處。