房地產開發企業進行稅務檢查的招數

　　由于房地產企業開發項目周期長、不及時結轉收入、經常出現退房、按揭的特點，特別是涉及多個開發項目時，成本核算不規范，本文結合實際工作將房地產企業檢查過程中總結的一點經驗介紹給大家。

　　《營業稅暫行條例》規定，納稅人銷售不動產應當根據營業額和規定的稅率計算繳納稅款。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。而《營業稅暫行條例實施細則》規定，銷售不動產采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。而企業收到購房款時可能有兩種賬務處理方式。第一種處理方式：借：“現金”（或者“銀行存款”）科目，貸：“預收賬款”科目；另外一種處理方式是：借：“現金”（或者“銀行存款”）科目，貸：“主營業務收入”科目。因此，企業當期應納稅營業額是“預收賬款”賬戶本期貸方發生額與“主營業務收入”賬戶貸方發生額之和。但由于“主營業務收入”賬戶貸方發生額有兩個來源，一是從“預收賬款”賬戶借方轉入的；另外一部分就是直接計入“主營業務收入”賬戶的購房款，為了避免重復征稅，所以要減去“預收賬款”賬戶本期借方發生額。這樣就可以推算出應納稅營業額計算公式如下：

　　應納稅營業額＝預收賬款賬戶本期貸方發生額＋主營業務收入－預收賬款賬戶本期借方發生額公式①根據會計賬戶原理又可得下列公式：

　　期初余額＋本期貸方發生額＝本期借方發生額＋期末余額公式②公式②移項后，可得下列公式：

　　本期貸方發生額－本期借方發生額＝期末余額－期初余額公式③把公式③代入公式①后得下列公式：

　　應納稅營業額＝主營業務收入+期末余額－期初余額這樣，稅務人員在檢查時，可以直接根據總賬“預收賬款”科目期末數、期初數和“主營業務收入”科目貸方累計數3個數字計算出應納營業稅額。此方法計算簡單，就不要再從“預收賬款”明細賬中一筆筆合計當期發生數，但在使用上述公式時應注意下列事項：

　　（一）要核對“預收賬款”賬戶借方發生額應當全部是退還購房款或者結轉主營業務收入如果出現企業調賬事項，如借：“預收賬款”科目，貸：“其他應付款”科目等，則不得從借方發生額中扣除。

　　（二）適當抽取幾個月份，把“預收賬款”賬戶總賬數字和明細賬數字核對，以防止企業故意調整會計科目作假賬。

　　（三）檢查“營業外收入”科目，審核企業在銷售不動產過程中是否有收取違約金的事項，如果有上述事項，收到的違約金同樣需要繳納營業稅。

　　（四）“預收賬款”賬戶期初如果有余額，應當是已經繳納過營業稅的。

　　（五）國稅發[2003]83號文件規定，房地產企業所得稅計算公式是：應納稅所得額＝本期所得額－本期已轉銷售收入的預售收入×利潤率＋本期預售開發產品收入×利潤率，此公式計算取數麻煩，可以改為：應納稅所得額＝本期所得額+（預收賬款年末余額－預收賬款年初余額）×利潤率。

　　在檢查過程中，稅務稽查人員可以自己設計制作一份房源表。表格內容如下：房號、購買人、面積、單價、合同金額、實際收款、收據或發票號、備注。

　　（一）填寫此表的數據來源：

　　1.面積欄目可根據當地房產管理部門提供的測繪圖填列，此測繪圖可從房地產企業或者房產管理部門得到；

　　2.購房人、單價和金額欄目可根據房地產企業已經開具的發票或者收據填列，在填列時要與房屋銷售合同核對；

　　3.發現房屋售價明顯偏低、贈與房屋、自用房屋等情況在備注欄注明。

　　（二）此房源表的用途1.通過此表能夠掌握房地產企業整個工程項目的開發情況，如總共開發多少套房屋、已經銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

　　2.是計算房屋單位面積成本和主營業務成本的依據。單位面積成本＝開發產品÷總面積（指可出售的面積）；主營業務成本＝已銷售面積×單位面積成本。

　　3.能發現價格明顯偏低等非正常銷售的情況，并可以根據同一單元、同一樓層的價格確定調整價。

　　4.可以查出收入不入賬的情況。把金額欄合計數與企業“預收賬款”賬上余額和已經結轉“主營業務收入”總數之和對比，如發現二者不一致，則說明企業存在收入不入賬的情況。

　　5.合同金額欄合計數是房地產企業繳納印花稅的依據。根據此合計數乘以萬分之五可以得出企業應繳納的“購銷合同”稅目印花稅。