物業稅對住房消費影響幾何

　　最近，物業稅問題重又成為人們關注的焦點。一則因為物業稅正在某些城市模擬測試，測試成熟后可能將在更廣泛的范圍推廣；二則因為近期出臺了一系列有關房地產的政策和措施，而且目前房地產市場仍然處于高位敏感階段，其走勢頗受關注。在此背景下，尋常百姓都渴望了解和厘清物業稅對房地產市場特別是住房消費的影響。

　　世界各國對房地產的課稅主要有三種情況：一是只征收轉讓房地產的行為稅，以流轉額為計稅依據；二是對保有房地產課稅，以房地產的評估值為計稅依據；三是對轉讓房地產的收益課稅，以所得額或收益額為計稅依據。就我國而言，我們所說的物業稅應該屬于第二種情況。按照2003年10月通過的《中共中央關于完善市場經濟體制若干問題的決定》中談到的物業稅改革的設想，我國即將開征的物業稅是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。其實質是將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費，轉化為購房后其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。從這個意義上講，征收物業稅確實能降低消費者的購房“門檻”，增強百姓改善住房的機會和能力，改善居民住宅消費質量。但是，仔細地思考，事情又不是如此簡單。

　　首先，一般來說，城市的基礎設施是不斷改善的，這意味著城市地段會不斷升值，居民住宅的評估市值也會水漲船高，每年政府收的物業稅收會不斷增加。這于地方政府當然是利好，但對于普通的購房者而言卻增加了諸多不確定性。他們如果在購房的時候根本不知道將來要支付多少物業稅，就無法作出理性的消費決策。買房事實上是持續70年的事情，所以這種事先無法預見的風險會有很大影響。如果將來房屋所在地段升值，就必須繳納更多的稅。開征物業稅后，如何消除居民購房的矛盾心理，恐怕是一個無法回避的問題。

　　其次，理論上講，物業稅開征后，隨著房產商開發成本的下降，房價會跟著下降，但要說“物業稅開征就必然使房價下降30%至40%”，也是缺乏科學根據的。持這種說法的人，主要是寄希望于把現在一次性繳納的土地出讓金（本應該70年分次繳納）分攤到每年繳納的物業稅中去。但是，物業稅與出讓金是兩個不同的概念。在我國，城鎮土地屬于國家所有，因此地方政府才能以土地所有者的身份收取土地出讓金；而繳納物業稅是一國公民依法應盡的義務，兩者的本質截然不同。不能因為房屋所有者向政府繳納了物業稅就可以免費占用土地的使用權。既然物業稅包含不了土地出讓金，那么，就很難想象只要開征物業稅就會大幅度降低購房成本了。況且，決定房價高低的主要因素是價值規律和供求關系，是居民收入水平、有效需求和對未來房價市值的預期。開發商開發房地產的目的是追求最大利潤，只要能賣掉，就是土地一分錢不收，他也不會降價。當然，政府如果在房地產開發流通過程中大量減稅，把幾個稅種合并，并降低稅率，是可以在一定程度上降低開發成本的，但最終結果并不會是人們所期待的那樣使房價下降30%至40%.

　　再次，物業稅的開征可能出現“買房不易，用房更難”的現象。在目前各大城市房價居高不下的情況下，即使因為物業稅的開征導致房價下降10%，也改變不了大多數老百姓“望房興嘆”的基本格局。開征物業稅后，尋常百姓用房更難，而且用房的成本是不斷變化的。這意味著業主將承受月供與稅費的雙重壓力，“斷供”不是不可能的。

　　從社會公正和稅收公平的角度出發，物業稅的開征必須制定起征點和免征額。為鼓勵一般百姓購房和保證養房，政府可規定百姓在購第一套自住房時可以免繳物業稅，只有購第二套住房時，才繳物業稅。此外，對于原有已經一次性交納了土地出讓金和稅費的商品房，應納入到免稅范圍。還有，考慮到目前我國城鄉收入差距比較大，物業稅應該將農村排除在外，僅限于在城市征收。