開征物業稅首先應避免重復征稅

　　鑒于我國房價飛速上漲的現狀，最近不斷有專家提出建議：為控制投資，應盡快推出物業稅，并強調物業稅出臺“越早越好”，以提高住房閑置成本，抑制房價過快上漲。

　　首先需要指出的是，對于出臺物業稅降低房價的作用可以寄予希望，但不可認為它就是萬能藥。實際上，“我國現行的房產稅、土地增值稅從本質上說就等同于國外的物業稅，只是需要在計稅依據、征收范圍、征收力度上加以完善”，這種觀點恐怕會令一些專家吃驚，而這一觀點并非筆者的創造，是我國高等院校房地產教材中明確提出的。為什么要討論這個問題呢？因為物業稅的推出首先應該避免重復征稅的情況發生，如果等推出以后再進行修正就會非常被動。

　　要更清楚地了解這一點，需要從根源上來講。目前，世界上大致有三種征收物業稅的方式：第一種是巴西、加拿大等國實行的，將土地、房屋、有關建筑物和其它固定資產綜合在一起進行征稅。第二種是像奧地利、韓國那樣，只對土地或房屋征稅。第三種是墨西哥、波蘭等國那樣，對土地和房屋合并征稅。

　　先來對照一下我國的房產稅。房產稅是以房產為課稅對象，按照房產的價值或房產租金向房屋產權的單位和個人征收的一種稅。房產稅的計稅依據分為房價和房租兩種，前者是以房產的余值為計稅依據，后者是根據房產租金收入征稅。

　　對照國際上物業稅的征收情況不難發現，房產稅其實是只對房屋征稅，屬于第二種情況。實際上，一些國家的物業稅的名字就叫房產稅。根據房產原值征稅的做法，也跟國際上通行的以價值征稅的做法相同，并且，我國房產稅按年計征，連征收周期與物業稅的特征都相吻合。

　　再來看看土地增值稅，它課稅的依據是轉讓土地使用權、地上建筑物、附著物的增值額，也就是說，在征收該稅種時，不僅要計算土地自然增值額，還要計算土地使用者個人開發所得的利潤。這種征稅方式與國際上通行的對土地和房屋合并征稅非常接近，只是，我們所認為的土地價值是土地使用權的價值而不是土地所有權價值。

　　通過以上分析不難看出，我們需要注意兩個問題：第一個問題，上述接近物業稅的稅種為何對房價沒有起到抑制作用？第二個問題，如果對現存的稅種不加以改革，而直接開征物業稅很容易造成重復征稅問題。

　　先談第一個問題。理論上，像土地增值稅這樣的稅種是應該對抑制房價有作用的，但是，在相當長的一個時期，土地增值稅并沒有被依法征收，而是由各地根據自己的情況決定是否收、如何收和收多少。眾所周知，地方政府通過土地出讓獲取了豐厚收入，加上開發環節收取的各種稅費，地方政府通過房地產領域獲取的回報成為財政收入的最重要來源之一。而有些費本身就起到了替代稅的作用，地方政府倘若再依法征收土地增值稅，會制約房地產業的發展，最終影響到地方政府的收益，這是導致土地增值稅清算在很長一個時期內被懸空的原因。

　　實際上，即使在國家稅務總局重新要求對土地增值稅進行清算后，各地自行出臺的措施也往往比較溫柔。以上海為例，上海規定開發企業的土地增值稅暫按收入的1％預繳，這對資金充足的企業來說是影響甚微，而且，上海規定個人土地增值稅針對的是非普通住房，但上海非普通住房的比例只占到30％-40％，真正的主流是商品房。

　　那么，物業稅也面臨著同樣的問題。如果不對現存的開發、交易環節的稅費進行改革，將相當一部分稅費轉移到保有環節征收，物業稅最終有可能淪為土地增值稅這樣的結局。需要明確的是，開征物業稅并非增稅，而是稅收從開發和交易環節向持有環節的轉移。實際上，我國最初設計物業稅的思路就是這樣的。

　　關于房地產業的重復征稅問題，其實在目前就存在。比如，現在既對房產轉讓收入征收營業稅，又要按照增值部分征收土地增值稅，對增值部分就存在著重復征稅問題。物業稅如果開征，有可能與現存的具有物業稅特征的土地增值稅、房產稅一起構成重復增稅。因此，開征物業稅并不是孤立的，而是牽涉到目前房地產領域稅種的改革問題，如果這些重要問題不能得到解決，物業稅就不能說推出得“越早越好”。