房屋買賣契稅承擔案

　　［基本案情］

    原告：曾凡東等，桑植縣首批商品房十戶買主。

　　代表人：曾凡東，男，34歲。

　　被告：桑植縣房地產開發公司。

　　1993年12月至1994年4月間，桑植縣房地產開發公司（下稱開發公司）

　　分別與曾凡東等12戶商品房買主簽訂了商品房購銷合同書。合同中約定了購房位置、銷售價格、建筑標準、結算、付款、驗收方法、稅費負擔、違約責任以及房屋售后管理等。合同第二條第二項約定：“商品房價格以建筑面積每平方米造價為計算單位，內容包括：勘測設計、土地征用、青苗補償、勞動力安置，房屋建安工程費用、給排水、電等配套設施費用。”第六條第二項約定：“甲方（公司）負責辦理房屋交易和產權手續，并領取房權證，待乙方（買主）將全部款額交足甲方后，由甲方連同購銷房屋一并移交給乙方，所需經費按有關規定執行。其余有關稅費均包括在商品房的單位造價內，不再另行收取”。合同簽訂后，12戶買主分別向開發公司交納了購房定金。1994年年底前，12戶買主交清全部購房款后，開發公司按合同約定陸續將房屋移交給12戶買主，并于1995年3月將其房屋所有權證移交完畢。1995年4月，桑植縣澧源鎮財政所征收了除鐘岐山、周傳興以外其他10戶房屋買主即本案原告的契稅共計19986.53元，其中劉雙英、王樹成因遲交契稅還交滯納金共1034元。該10戶買主以契稅不應由自己承擔為理由，向桑植縣人民法院提起訴訟。

　　原告訴稱：根據合同規定，房產契稅應由被告開發公司承擔。現要求被告承擔契稅和劉雙英、王樹成兩戶買主交付的滯納金。

　　被告開發公司辯稱：合同第6條規定的不另收取的稅費是指房產售前的稅費，如耕地占用稅、營業稅、水電增容費、消防管理費等。契稅是房產售后買方應完納的契稅，不包括在單位造價之內。原告的訴訟請求沒有法律依據，應當駁回其起訴。

　　［審理結果］

    桑植縣人民法院認為：被告與原告簽訂合同時在第6條第2款明確規定：“其余有關稅費均包括在商品房的單位造價內，不再另外收取”。其意思表示真實，權利義務明確，即已包括在單位造價內，應由被告承擔契稅。原告劉雙英、王樹成兩戶所交的滯納金應由自己承擔。根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第一百一十二條第二款、第一百一十四條的規定，判決：

　　被告應退還原告被征契稅金額共計19986.53元；劉雙英、王樹成兩原告被罰滯納金1034元由其各自承擔。

　　開發公司不服判決，以商品房單位造價沒有包括契稅，契稅是房屋交易之后，按有關規定由房屋買受方承擔，曾凡東等10戶買主已交納的契稅不應由我公司承擔為理由，上訴至張家界市中級人民法院，請求改判。

　　被上訴人曾凡東等10人答辯認為原判正確，請求維持。

　　張家界市中級人民法院經審理認為：10戶商品房買主與開發公司雙方簽訂的商品房購銷合同有效。合同中約定“其余有關稅費均包括在商品房單位造價內”的稅費，應是指房屋買賣成立即房屋所有權轉移之前的稅費，不包括房屋買賣成立之后的契稅。

　　契稅是房屋交易后由房屋買受人持房屋所有權證應交納的稅費，我國契稅暫行條例明確規定應由房產買受人憑所有權證交納，契稅應由10戶商品房買主交納。原審判決契稅由開發公司承擔，適用法律錯誤，應予撤銷。依照《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第（一）款第（二）項的規定，于1996年5月28日判決：

　　一、撤銷桑植縣人民法院民事判決。

　　二、10戶商品房買主被征契稅19986.53元由其各自承擔。劉雙英、王樹成兩戶被罰滯納金1034元由其各自承擔。

　　［評析意見］

    房產契稅是一種財產稅，是以財產的數量和總價值為對象，并且是房產售后的稅目，有專門的經征機關。它不可能包含在房屋造價之內。因此，房產公司無權代征，也無法代征。房屋買賣雙方應及時辦理各種手續，然后由承受方交納契稅，這是房屋承受方應知的法定義務。契稅所產生的是一種征稅機關與承受方的行政行為，而不是買賣雙方的民事行為，因而開發公司沒有告知的義務。同時。在雙方的合同中，也無欺詐行為的意思表示，開發公司沒有做出代征的表示。如果開發公司做出代征的表示或同意由其交納契稅，這種行為就是違反法律的無效行為。雙方合同中的約定并不影響契稅義務人應承擔的義務的履行，也不影響合同雙方當事人民事權利義務的具體內容及其與一方當事人在行政法律關系中義務的區別。