土地增值稅問題解答（二）

    6.在計算土地增值稅時，財務費用中利息支出如何扣除？

    財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過規定上浮幅度的部分不允許扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不得扣除。

    7.財政部規定的土地增值稅的其他扣除項目

    由財政部制定發布的《土地增值稅條件實施細則》規定，對從事房地產開發的納稅人可按《實施細則》第七條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20％的扣除。在此，應特別指出的是：此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。這樣規定，目的是為了抑制炒買炒賣房地產的投機行為，保護正常開發投資者的積極性。

    此外，財政部、國家稅務總局還發出通知，對轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題作了規定?！锻ㄖ分赋觯恨D讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

    8.以房地產進行投資、聯營的征免稅問題

    對于房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

    9.合作建房的征免稅問題

    對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

    10.新建房與舊房的界定問題

    新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規定。