土地增值稅怎樣算？如何交？

　　日前，無論是點擊三大房產門戶網站、翻開各大報紙還是打開電視、收聽廣播，被炒的沸沸揚揚，熱熱鬧鬧的就是關于土地增值稅的新聞與話題。此消息一出，購房者不解了，開始四處打聽“自己的房子用不用交稅？”、“以什么標準交啊？”等等。問題出來了，該怎么解決呢？“我愛我家”專家幫您答疑。

　　一問：什么是土地增值稅？

　　專家解答：土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。

　　二問：土地增值稅是新稅種嗎？

　　專家解答：不是。“我愛我家”專家指出，北京市土地有償使用從1992年開始，到現在已經十多年了。按照國家相關規定，對于個人轉讓二手房環節，地稅局一直在征收土地增值稅。本次出臺的《通知》，只是在征收辦法上做出了相應調整，而并非對個人轉讓二手房新增了一個稅種。

　　三問：單位分的或早年買的已購公房用繳土地增值稅嗎？

　　專家解答：不用。根據2005年7月市地稅局、市財政局、市建委聯合出臺的《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》規定：個人首次上市交易的已購公房視同普通住房。既然所有首次上市交易的已購公房為普通住房，那么，根據此次土地增值稅的政策規定：“對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。”所以，已購公房是不需要繳納土地增值稅的。

　　四問：二手經濟適用房也用繳土地增值稅嗎？

　　專家解答：不用。根據政策規定，經濟適用房是保障性住房，視為普通住宅，因此也不用繳納土地增值稅。

　　五問：二手商品房是不是要繳這個稅呀？是不是所有的房屋都要繳納？

　　專家解答：不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。二手商品房中分為普通住宅和非普通住宅，具體如何繳納依政策而定。根據土地增值稅的政策規定：對于居民轉讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，是免予征收土地增值稅的。同時，對于居民轉讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，也是免予征收土地增值稅。

　　那什么樣的二手商品房需要交納土地增值稅呢？“我愛我家”專家指出，分為兩種情況：第一種，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；第二種，居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。

　　六問：政策規定免證土地增值稅以滿五年為準，那么，這五年是以什么為起點計算的？

　　專家解答：納稅人銷售已購住房的購房時間，可按契稅完稅憑證、契稅核定證明或房屋產權證上記載的時間孰先的原則確定。

　　七問：上繳土地增值稅的非普通住宅與普通住宅是如何區分的？征收范圍內房屋建筑面積的界線是120平方米以上還是140平方米以上？

　　專家解答：2005年，北京市建委下發的《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》規定享受優惠政策普通住房標準應同時滿足以下三個條件：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。 但是，今年11月份，國稅總局發布通知，要求對“普通標準住宅”的標準范圍從嚴掌握，即要滿足“住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下”的條件才可視為普通住宅。非普通住宅的面積由140平方米以上上調到120平方米以上，那么，對于這個范圍內的房屋就需要繳納土地增值稅了。

　　八問：土地增值稅的稅率是多少？

　　專家解答：目前，對于土地增值稅的稅率征收有三種方式：第一，凡能夠提供購房發票的，其扣除項目的金額將包括取得房地產時有效發票所載的金額、按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額等費用。第二，對于不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權時所支付的金額證明、中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值）等費用。第三，對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。

　　“我愛我家”專家認為，由于土地增值稅采取的是累進制抵扣的征收方式，而且在進行具體抵扣項目計算時又較為復雜，因此，該稅種在市場的執行過程中有可能會選擇按轉讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。