以地換房應交什么稅

　　問：我單位屬于糧食購銷企業，由于城鎮規劃，折遷原倉庫后，有近兩畝的空地，企業決定同建筑商聯合開發，企業出土地，建筑商出資金，建成后50%歸企業，50%歸建筑商，企業所得的50%準備全部出售，用作職工買斷工齡的安置費，請問企業應繳納什么稅？稅率是多少？建筑營業稅由誰繳納？

　　答：你單位和建筑企業通過土地使用權和房屋所有權的相互交換，雙方都擁有了部分房屋的所有權，在這一合作過程中，你單位轉讓了部分土地使用權，發生了轉讓土地使用權的行為；建筑企業則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發生了銷售不動產的行為。因此，你單位應按營業稅“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”納稅，企業應按營業稅中“銷售不動產”稅目納稅。一方如你單位將分得的房屋銷售，則又發生了銷售不動產行為，也應對其銷售收入再按“銷售不動產”繳納營業稅。“轉讓無形資產”和“銷售不動產”的營業稅稅率是5%。建筑安裝營業稅是由建筑施工單位負責繳納。

　　在聯合建房中，產權發生轉移，還涉及契稅問題。你單位取得房屋的所有權，應按取得房屋價值的4%納契稅；建筑商取得土地使用權，也應按土地價值的4%納契稅，如房屋、土地的價值無法分開核算，就按評估價值計征。

　　另外，合作建房，建成后分房的，根據財稅字[1995]48號文規定，如果用于自己的生產、經營、生活的，免征土地增值稅；但如果建成后把分得的房產轉讓的，不享受此項優惠，要按規定交土地增值稅。