稅率新規(guī)將加速房地產(chǎn)市場洗牌解讀

　　“房地產(chǎn)預(yù)售收入的征稅標(biāo)準(zhǔn)變化，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，無疑又添三千煩惱絲。”4月上旬的一個下午，華盛集團(tuán)董事長羅勁松如此對記者表示。

　　羅勁松所指的征稅標(biāo)準(zhǔn)變化，正是3月底國家稅務(wù)總局所進(jìn)行的系列調(diào)整——對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15％提高到不得低于20％。這一政策的出臺將帶來怎樣的連鎖反應(yīng)，成為了當(dāng)下開發(fā)商爭議最大的懸念。

　　稅率提高將提升房價？

　　根據(jù)3月底《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（31號文），房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時需要交納的稅率變化主要體現(xiàn)在兩方面。一是將預(yù)售收入的預(yù)計營業(yè)利潤率修改為預(yù)計計稅毛利率，并將比例由過去的15％提至不低于20％；二是以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

　　新稅率的提出，讓業(yè)內(nèi)不少開發(fā)商反應(yīng)強烈。一些開發(fā)商認(rèn)為，新稅率會增加開發(fā)成本，在市場供需較為平衡的狀態(tài)下，開發(fā)商有可能將提高的成本轉(zhuǎn)嫁到房價之上。但另外一些開發(fā)商則認(rèn)為，這一稅率的變化并沒有直接而明顯的反應(yīng)。

　　“我們還沒有接到這一通知，稅務(wù)總局的政策出臺進(jìn)入到地方的實施還有一定的時間，這不會對市場有太大的影響。”長沙市地稅五分局雨花分局一位工作人員告訴記者。據(jù)她介紹，長沙市的房地產(chǎn)企業(yè)以往在繳稅時，一般都是每季度預(yù)繳企業(yè)所得稅，根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)計算利潤率來征稅，然后到年終工程結(jié)算之后再進(jìn)行多退少補。

　　“對開發(fā)商項目價格和項目公司注冊不會有太大影響。”在湖南金鷹城置業(yè)有限公司副總經(jīng)理王岳看來，由于政策相應(yīng)滯后，這一稅率的變化并不會直接體現(xiàn)在房價上。王岳認(rèn)為，目前成本與房價的關(guān)系尚不直接，主要是需求拉動，多數(shù)開發(fā)商可以承受這樣的成本，短期內(nèi)不會反映到房價上。

　　“市場價格是由供求均衡程度來決定的，而不是由成本來決定的。”王岳說。

　　加速優(yōu)勝劣汰盡管不少開發(fā)商在是否會帶來房價波動的問題上都表示樂觀。但從長遠(yuǎn)來看，這一稅率的提升無疑提高了開發(fā)商的開發(fā)門檻，由于企業(yè)所得稅都以每季度預(yù)繳方式繳納，無形中占用了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，提高了開發(fā)的門檻。

　　“盡管在短期內(nèi)，這一稅率的變化并不會對市場產(chǎn)生明顯的反應(yīng)。但從長期來說，無疑是提高了開發(fā)商的門檻，擠壓了一部分資金較為薄弱的開發(fā)商的生存空間，加速市場的優(yōu)勝劣汰。”羅勁松一針見血地說。

　　羅勁松認(rèn)為，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，現(xiàn)金流量至關(guān)重要，這次稅率的提升，必然使開發(fā)商的季度現(xiàn)金支出增多，容易給開發(fā)企業(yè)增加開發(fā)過程中的資金不確定因素。“可以說，這是從側(cè)面提高開發(fā)企業(yè)門檻，這勢必讓今后的房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨進(jìn)入資本競爭的時代。”

　　而稅務(wù)部門有關(guān)人士則提出，提高稅收只是在合理的范圍內(nèi)平衡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤，使其達(dá)到一個更加合理的水平。同時，也從稅收角度來對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，讓資源分配更為優(yōu)化，形成市場的良性循環(huán)。

　　稅率的改變，是否會對房價產(chǎn)生明顯的波動？是否會對市場產(chǎn)生不可預(yù)計的震動？目前，尚不能做出肯定的回答。但是可以肯定的是，任何市場價格的變動都必然受到供需杠桿的作用。究竟市場態(tài)勢表現(xiàn)如何，一切仍待時間檢驗。