土地轉讓三種方式稅負比較

　　部分開發(fā)商中標得到土地以后，因諸多方面原因，無法完成房地產開發(fā)，需要對手中的土地進行轉讓。另一方面，也有很多有實力的開發(fā)商沒有得到土地，希望從其他房地產公司得到土地，開發(fā)房產出售。現(xiàn)就土地轉讓中各項稅負進行分析。

　　A房地產開發(fā)商手中有N個房地產開發(fā)項目，其中有一塊地M地塊在福州市，原地價款4000萬元，其余契稅及出讓印花稅等不計，公司期間費用為零。現(xiàn)該地塊市價8000萬元，A公司欲以8000萬元價格轉讓M地塊給B公司，下面就A公司與B公司的土地轉讓運用不同的轉讓方式對納稅情況進行分析計算，以選擇最優(yōu)節(jié)稅方案（暫不計土地過戶的印花稅）。

　　直接辦理土地交易轉讓1.營業(yè)稅根據(jù)2003年1月15日財政部、國家稅務總局下發(fā)的《關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）第三條第二十款之規(guī)定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額，因此A公司應繳營業(yè)稅，應繳營業(yè)稅為（8000－4000）×5%=200萬元。

　　2.土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，A公司應繳土地增值稅，其中土地增值稅扣除項目金額為4000+200=4200萬元，土地增值額為8000－4200=3800萬元，增值率為3800÷4200=90.48%，因此應繳土地增值稅3800×40%－4200×5%=1310萬元。

　　3.企業(yè)所得稅按新企業(yè)所得稅法規(guī)定，A公司應繳企業(yè)所得稅（8000－4000－200－1310）×25%=622.5萬元。

　　4.契稅根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規(guī)定，契稅稅率為3％~5％，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。福州地區(qū)的稅率為3％，因此B公司應繳契稅8000×3%=240萬元。

　　綜上計算，如采用土地直接轉讓交易，A公司與B公司共需繳納稅款200+1310+622.5+240=2372.5萬元。

　　生地變熟地后再辦理交易轉讓A公司將M地塊進行開發(fā)整理，投入建設費用10萬元。

　　1.營業(yè)稅營業(yè)稅同方式一，營業(yè)稅額為（8000－4000）×5%=200萬元。

　　2.土地增值稅根據(jù)國家稅務總局《關于印發(fā)骉土地增值稅宣傳提綱骍的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第六條第二款規(guī)定，對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅款。

　　A公司投入建設費用10萬元，可以得到開發(fā)成本加計20%扣除的優(yōu)惠。

　　即土地增值稅扣除項目金額為（4000+10）×1.2+200=5012萬元，增值額為8000－5012=2988萬元，土地增值率為2988÷5012=59.62%，A公司需要繳納土地增值稅2988×40%－5012×5%=944.6萬元。

　　3.企業(yè)所得稅A公司應繳企業(yè)所得稅為（8000－4000－200－10－944.6）×25%=711.35萬元4.契稅B公司應繳契稅8000×3%=240萬元。

　　A公司采用投入開發(fā)費用10萬元后辦理轉讓，得到土地增值稅開發(fā)成本加計20%扣除優(yōu)惠，A公司與B公司需繳稅款200+944.6+711.35+240=2095.95萬元，比方案一直接土地轉讓少繳稅款276.55萬元。

　　變土地轉讓為轉讓股權A公司將M地塊進行開發(fā)整理，投入建設費用10萬元。再用10萬元現(xiàn)金注冊一全資子公司C，將已開發(fā)整理土地對全資子公司C進行增資，土地過戶后將C公司100%股權以8010萬元直接轉讓給B公司。

　　1.營業(yè)稅A公司投資轉讓土地不征收營業(yè)稅，財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規(guī)定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。

　　2.土地增值稅財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規(guī)定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，A應繳納土地增值稅。

　　土地增值稅可扣除項目金額為（4000+10）×1.2=4812萬元，土地增值額8000－4812=3188萬元，土地增值率為3188÷4812=66.25%，應繳土地增值稅3188×40%－4812×5%=1034.6萬元。

　　3.企業(yè)所得稅A公司應繳企業(yè)所得稅為（8000－4000－10－1034.6）×25%=738.85萬元。

　　4.契稅國家稅務總局《關于全資子公司承受母公司資產有關契稅政策的通知》（國稅函〔2008〕514號）規(guī)定，公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內部資產劃轉，對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為，不征收契稅。

　　另由于A公司將C公司100%股權作價8010萬元轉讓給B公司，根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，對股權轉讓不征收營業(yè)稅。

　　因此，A公司將土地對全資子公司進行增資，再將公司股權全部轉讓應稅總額為1034.6+738.85=1773.45萬元。

　　根據(jù)上述分析，方案一A公司直接轉讓土地，A公司、B公司總應繳稅款為2372.5萬元；方案二A公司將M地塊進行開發(fā)整理再行轉讓，A公司、B公司需上繳稅款2095.95萬元。方案三公司先開發(fā)整理土地，再用土地注冊公司，然后轉讓公司股權形式轉讓土地，總稅負為1773.45萬元。顯然方案三為最優(yōu)，比方案一節(jié)約稅金599.05萬元，比方案二節(jié)約稅金322.5萬元。

責任編輯：第五種族精靈