“配套設施”是指企業(yè)根據城市建設規(guī)劃的要求，或開發(fā)項目建設規(guī)劃的要求，為滿足居住的需要而與開發(fā)項目配套建設的各種服務性設施。它是房開企業(yè)成本核算的重要組成部份，能否正確計算對所得稅的影響是很大的。
會計上一般將“配套設施”分為“不能有償轉讓的公共配套設施”和“可有償轉讓的公共配套設施”兩類。“不能有償轉讓的公共配套設施”包括水塔、鍋爐房、游泳池、公廁、自行車棚等：“可有償轉讓的公共配套設施”有開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行等，也包括非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；還包括開發(fā)項目外為居民服務的供水、供電、供暖、供氣的增容增壓、交通道路等。對于能有償轉讓的公共配套設施，其實際成本應轉作為開發(fā)產品處理；對不能有償轉讓的，竣工后，應將其實際成本，按照一定標準分配計入房屋等開發(fā)項目成本及能有償轉讓的公共配套設施產品成本之中。可是因房開企業(yè)的特殊性，開發(fā)的開時間較長或開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度不同步，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，就會出現房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而配套設施等尚未完工的情況。這種情況下，如果是可轉讓的，其本身就可作為成本核算，如實核算就可以了。可是對不可轉讓的，而又有要計入那些已具備使用條件或已出售的房屋應負擔的配套設施費，會計規(guī)定是可以以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，預提配套設施費用（不能有償轉讓的）記入可售的房屋等開發(fā)項目及能有償轉讓的公共配套設施產品的開發(fā)成本。
稅法的規(guī)定是，按國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定開發(fā)產品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。還有對預提費用的規(guī)定是，除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。但目前，對內資房開企業(yè)還沒有預提未完成配套設施費用可在稅前扣除的規(guī)定。
這樣因預提費用就不但產生了稅法與會計的差異，而且出現了實際成本應如何在企業(yè)所得稅前扣除的問題。國稅發(fā)[2006]31號文件對此也有規(guī)定，規(guī)定是“屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產品和未銷開發(fā)產品之間進行分攤”。那具體應如何處理呢？下面以實例進行說明。
例：黑龍江省某市的名為“黑龍江省萬發(fā)房地產開發(fā)有限公司”，注冊資本9千萬；2005年在花園小區(qū)開發(fā)住宅摟A幢樓，B幢樓。兩幢樓的可售面積都是10萬平方米，預計開發(fā)成本都是4500萬元。2006年3月份A幢住宅樓全部竣工。實際開發(fā)成本5000萬元，當年售出5萬平方米。B幢樓尚在施工，可是做為A幢，B幢2幢樓的配套設施的鍋爐房并未動工。其工程預算是20萬元。企業(yè)在06年年末的會計處理如下：
因鍋爐房屬于不可轉讓的配套設施，應計入住宅摟的開發(fā)成本，按會計規(guī)定可以以工程預算成本預提計入住宅摟的開發(fā)成本。
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本（A幢樓） 10
房屋開發(fā)成本（B幢樓） 10
貸：預提費用——預提配套設施費 20
借：庫存商品（開發(fā)產品）——A幢樓 5010
貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本（A幢樓） 5010（5000+10）
結轉成本：
借：主營業(yè)務成本 2505
貸：庫存商品（開發(fā)產品）——A幢樓 2505（5010/10*5）
會計結轉的成本是2505萬元，稅法確定的計稅成本是5000萬，而不是5010萬，因預提費用不得在稅前扣除。所以稅法確認的銷售成本應是5000/10*5=2500萬。
經上述分析，在不考慮其他所得稅影響因素下，06年該公司應調增所得額5萬；注意不是10萬，更不是20萬。
假設07年10月鍋爐房完工，共發(fā)生料工費40萬，根據會計規(guī)定，：對于因不同步開發(fā)或竣工而采用預提方式計入有關商品房等開發(fā)項目成本的不能有償轉讓的公共配套設施，竣工驗收后，應將其實際成本沖減預提的配套設施費用，如果預提的配套設施費用大于或小于實際開發(fā)成本，可將其多提數或少提數，如有關開發(fā)產品已竣工，可將其差額沖減或追加分配于尚未竣工的開發(fā)產品成本。
相關會計處理是：
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本（鍋爐房） 40
貸：相關科目 40
借：預提費用——預提配套設施費 20
貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本（B幢樓） 20
將少提數20萬（40-20）直接追加分配于尚未竣工的B幢樓開發(fā)產品成本。
假設07年年末前將住宅摟A幢剩余5萬平方米全部售出。B幢樓還未完工。
這時，企業(yè)轉的成本與06年相同還是2505萬元。而稅務機關的可扣除數就不僅是2500萬，實際發(fā)生的鍋爐房的費用要按“屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產品和未銷開發(fā)產品之間進行分攤。”
計算過程：1，在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤：40/（10+10）*10=20萬。也就是已完工的A幢樓與未完工B幢樓各分配20萬；2，在已銷開發(fā)產品和未銷開發(fā)產品之間進行分攤，因A幢樓在07年已全部售完。20/10*10=20萬。所以20萬元都要在07年做所得額的減少額。但因當年轉成本已與計稅應轉成本多轉了5萬，故只要在會計利潤的基礎上再調減所得額15萬即可。也可理解為當期的稅收產品成本是2500+20=2520萬。注意：這20萬都是在07年調整。
對于B幢樓會計上確認分攤的鍋爐房的費用是10+20=30萬，而稅法確認的是20萬（見分攤計算）。
假設08年B幢樓竣工，實際成本5010萬（含鍋爐房的成本30萬）。售出5萬平方米。則會計結轉成本是5010/10*5=2505.稅法結轉成本是5010—10/10*5=2500.要調增所得額5萬。這里要注意的是對于B幢樓分配20的萬鍋爐房費用是實際已發(fā)生的成本，屬于成本對象完工前發(fā)生的。[2006]31號文件對此也有規(guī)定，“屬于成本對象完工前發(fā)生的。應按計稅成本結算的規(guī)定和其他有關規(guī)定直接計入成本對象。”。也就是將計稅成本20萬（會計成本是30萬）直接計入B幢樓成本。
假設09年B幢樓全部售出，其會計的結轉成本還是2505；稅法結轉成本也還是2500，要調增所得額5萬。
綜上所述：06年調增所得額5萬；07年調減所得額15萬；08年調增所得額5萬；09年調增所得額5萬。最后調增額與調減額之合為零。