【問題】
房地產企業開發的項目既有住宅樓也有商業用房，請問：
1、該房地產企業預售前、預售后如何繳納土地使用稅？
2、售后是否將土地分解？商用樓是否繳納土地使用稅？
【解答】
《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條關于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務截止時間的問題規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。
根據上述文件規定，房地產開發企業的商品不因住宅樓還是商品樓在繳納土地使用稅上而有區別，其應該在受讓合同中規定的交付土地的次月繳納，在將商品售出后，即因房產的實物或權利狀態發生變化時終于繳納土地使用稅。所以貴地產公司應該對已售出和未售出的商品占用的土地面積分別做以詳細的備案，以便詳細核算和繳納土地使用稅。
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