房地產稅近日納入第十二屆全國人大立法計劃。一種新型的房地產稅將逐步走進社會公眾的日常生活。房地產稅雖在國外許多國家已實行許多年，但在我國仍是一個充滿爭議的話題，目前尚未有可供公開討論的房地產稅法律草案，房地產稅制度的細節還不得而知。

一種新的稅制改革，需要在明確的前提下采取適當的策略，穩步推進。

房地產稅改革應按照“先經營房后居住房，先高端房后普通房，先城鎮后農村”的路徑逐步推進。具體可分為經營性房地產稅改革、高端住宅房地產稅改革和城鎮普通住房房地產稅改革三個階段。

1.首先是經營性房地產稅改革階段。

這一階段的主要改革設想是：（1）取消從租計征的房地產稅，所有應稅的經營性房產統一按原值征收房地產稅，但個人出租的住房仍按原稅收政策執行；（2）將農村經營性房產納入征稅范圍。

這個階段的改革主要解決兩大稅收歧視問題：一是租賃房產的稅收歧視問題，二是城鄉地區稅收歧視問題。房地產稅屬于財產稅，應以存量財產價值為計稅依據，因此，按照租金收入流量計征房地產稅，不僅違背了房地產稅的財產稅性質定位，而且造成房產租賃業承擔了額外的稅收負擔，形成產業稅收歧視。

至于個人居民房屋出租仍保留現行政策不變，主要是基于三點考慮：一是將居民住房的房地產改為從價征稅，并按照房產原值扣除一定比例后的計稅余值計算稅額，與原來按租金收入計稅相比，可能會造成納稅人稅負的較大變動；二是納稅人數量眾多分散，房產原值信息的核實也會遇到很多障礙，不利于稅改的平穩推行；三是按照房產原值征稅本身是不合理的，因為同樣市場價值的房產，高原價房產比低原價房產會承擔更多的稅。按原值計稅，就造成納稅人因為購房時間的差異出現稅收負擔不公平的現象。而且，先購房者一般屬于經濟能力相對較強的群體，而后來購房的人在承擔高房價的同時還要承擔更多的房地產稅，不管從橫向來說還是縱向來說都存在不公平。

至于農村經營性房產長期不納入房地產征稅范圍，顯然是不合理的，這事實上歧視城鎮擁有經營性房產的納稅人。這項改革不僅理由比較充分，而且契合實際，操作難度不大，易于推行。

2.高端住宅房地產稅改革階段。此階段房地產稅改革的設想是對高端住宅在保有環節按交易價格征收房地產稅。高端住宅房地產稅的改革在具體實施時，可按口徑由小及大、先增量再存量、先城鎮再農村、先原值再評估值分步進行。高端住宅的標準，可以參照重慶房產稅試點改革方案，具體包括兩種住宅：一是個人擁有的獨棟或聯體別墅；二是指建筑面積交易單價達到上兩年本地區新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的高檔住房。

此階段改革要達到的主要目的是：取得一定規模的稅收收入，建立起稅收與支出聯系的機制，贏得當地較富裕階層民眾對房地產稅改革的支持，為下一階段的改革創造良好的征納氛圍。由于此階段的改革主要針對高檔住宅，涉及受眾群體較少且相關納稅人負擔能力相對較強,盡管這部分納稅人稅負有所增加，但只要控制在適當范圍且支出體現一定的受益性，就容易為其所接納。

此外，對居民住宅征收保有環節房地產稅可以提升征管水平，并為第三階段改革積累經驗。此階段不能對獲取財政收入寄予太高期望，而是應多從逐步推進改革的戰略角度考慮。

3.城鎮住房的房地產稅改革階段。

此階段房地產稅改革的主要內容是：（1）將城鎮普通居住用房納入征收范圍；（2）統一按照評估價值征收房地產稅，包括對外出租的居民用房；（3）取消城鎮土地使用稅、土地增值稅。

該階段的改革涉及廣大公眾的切身利益，需要穩妥進行。首先是總結前兩個階段的改革的經驗，其次要完成若干準備工作，如建立房地產登記和房地產評估系統，還有要特別注重充分體現公眾意見。即便到了房地產稅全面實施階段，也不可操之過急、苛求達到一定的收入規模，而是應把重點放在確保稅制公平及公眾接受方面。