新用戶掃碼下載房地產企業應及時結算完工收入繳納企業所得稅
案情簡介：稅務機關在風險應對過程中發現，某房地產開發企業2014年至2016年連續三年預收賬款增幅較大，卻連續虧損三年。經核實，該企業連續開發兩期房地產項目，第一期項目已經交付完畢，企業將收取的一期項目預售收入36339.64萬元長期掛賬預收賬款科目，準備等第二期項目開發銷售完畢再一并結轉主營業務收入。稅務機關認為，對符合完工確認條件的房地產項目收入，應及時結轉當期完工收入，計算繳納企業所得稅。經重新計算，稅務機關確認了該企業2014年至2016年的賬面利潤，責令企業補繳企業所得稅926.3萬元，并加收了相應的滯納金。
稅法分析：《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函〔2010〕201號）規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。本案中，稅務機關認為該企業2014年至2016年取得的一期項目完工收入36339.64萬元，不應該長期掛賬預收賬款科目，而是應該分別結轉當年主營業務收入，調增賬面利潤，計算并匯繳當年企業所得稅。
實際工作中，房地產企業在日常申報中，雖然按規定預繳了企業所得稅，但是對當年應確認的完工收入不太重視，總認為等到最后土地增值稅清算時一起結轉、匯算清繳就行了，常常會出現企業所得稅年度納稅申報時賬面連續虧損或者微利，不繳或者少繳當年應繳企業所得稅，由此帶來涉稅風險，增加納稅成本。
新用戶掃碼下載
京公網安備 11010802044457號