房地產企業(yè)預繳的增值稅應當如何抵減應納稅額

來源: 正保會計網校編輯：qizhenzhen 2020/12/14 14:58:09　字體：大小

《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規(guī)定：
“第十四條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。
（注：自2019年4月1日，房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)的房產，稅率降為9%）

第十五條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。”

另參考《關于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》（財會[2016]22號）規(guī)定：“‘預交增值稅’明細科目，核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經營租賃服務、提供建筑服務、采用預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目等，以及其他按現行增值稅制度規(guī)定應預繳的增值稅額。……房地產開發(fā)企業(yè)等在預繳增值稅后，應直至納稅義務發(fā)生時方可從‘應交稅費——預交增值稅’科目結轉至‘應交稅費——未交增值稅’科目。”

根據上述規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)預收賬款預繳的增值稅只能在該預收賬款計提銷項稅額（或應納稅額）時抵減應納稅額。

下面我們舉個例子來看一下

甲房地產是增值稅一般納稅人，有一個老項目，增值稅采用簡易計稅，企業(yè)2016年至2019年預收房款合計2.1億元，預繳增值稅600萬元，在2020年1月份交房，把1050萬元預收賬款結轉收入，不考慮其他事項。
那么1月份的應納稅額=1050/（1+5%）*5%=50萬元，在納稅申報時，可以抵減1050萬元預收賬款已預交的增值稅30萬元，本期實際應該繳納增值稅20萬元。未抵減完的預繳稅款570萬元可以結轉以后期間繼續(xù)抵減。

作者：老顧（正保會計網校財稅專家）

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