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中級會計職稱經濟法答疑精華：先抵后租、先租后抵區分理解
2022年中級會計職稱備考已經開始啦！為幫助大家備考，正保會計網校特從答疑板中精選了學員學習過程中出現的問題，老師給出詳細答疑。以下是中級會計職稱經濟法答疑精華，希望對大家有幫助！
2019年10月15日，甲向乙借款400萬元，期限1年，用自己的一棟房屋抵押，并辦理了抵押登記。2020年1月1日甲將該房屋租給了丙，租期2年，每月租金15000元。2020年10月15日借款到期甲無力償還，乙訴至法院主張行使抵押權。則下列說法中，正確的有（ ）。
A.甲丙之間的租賃合同不受乙的抵押權的影響
B.在對該房屋拍賣時，因租賃合同的存在導致無人應買，乙有權主張租賃終止
C.如出租時甲未書面告知丙房屋已經抵押，甲應賠償因乙實現抵押權而造成丙的損失
D.如出租時甲書面告知丙房屋已經抵押，丙應自行承擔因乙實現抵押權而造成的損失
『正確答案』BCD
『答案解析』選項AB，抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，即因租賃關系的存在致使抵押權實現時無人應買抵押物，或出價降低導致不足以清償抵押債權等情況下，抵押權人有權主張租賃終止；選項CD，抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
問題：
在對抵押登記的不動產進行拍賣時，只有先抵后租的在拍賣時，如果因租賃合同的存在而導致無人購買時抵押權人才有權終止租賃合同嗎？先租后抵的不可以是嗎？老師
回答：
綜合解答，您按照一下區分理解一下。
先抵后租：抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。1月1日，老趙向老侯借款，借款期限為6個月，并以房屋作為抵押，辦理抵押登記。2月1日將該房屋出租給老高，租期11個月。借款到期后，老趙無力償還，老侯行使抵押權。由于租賃關系存在，該房屋無人受讓。該情形下，老侯有權解除租賃合同。由此給老高造成的損失，如果老趙書面告知已抵押的事實，則老高自行承擔損失；老趙未書面通知已抵押事實的，則老趙承擔該損失。抵押在先并登記，出租在后。
先租后抵：抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。1月1日，老趙將房屋出租給老高，租期一年；2月1日，老趙向老侯借款，借款期限為6個月，為該借款老趙將房屋抵押給老侯。借款到期后，老趙無力償還債務，老侯行使抵押權，將該房屋進行拍賣，實現抵押權。實現抵押權后，老高可繼續租住該房屋，該租賃合同對受讓人繼續有效。
注： 以上答疑精華來源于正保會計網校答疑板，網校老師會針對已購課學員提出的問題進行答疑。（網校答疑板使用攻略）
更多答疑精華：2022年中級會計職稱經濟法答疑精華匯總
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