中級會計職稱考試《經濟法》高頻考點：租賃合同

2013年中級會計職稱考試進入倒計時階段了，為了讓學員對考試情形有更好地認識，正保會計網校為大家精心整理了網校論壇學員分享的中級會計職稱考試《經濟法》科目的高頻考點，網校祝大家夢想成真！

【考情分析】

考頻：★★★

2007年、2012年單選，2007年、2009年簡答

租賃合同

1.租賃合同的期限

租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。

【相關鏈接1】定金數額不得超過主合同標的額的20%，超過主合同標的額20%的部分，人民法院不予支持。

【相關鏈接2】對于財產保險合同，保險金額不得超過保險價值。超過保險價值的，超過部分無效，保險人應當退還相應的保險費。

2.不定期租賃（2007年單選題、2012年單選題）

（1）租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

（2）當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定；仍不能確定的，視為不定期租賃。

（3）租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人未提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

【單選題】根據合同法律制度的規定，下列情形中，屬于定期租賃合同的是（）。（2007年）

A.甲將1臺機器租賃給乙，雙方訂有書面合同，租賃期限約定為20年

B.甲乙簽訂租賃合同，未約定租賃期限，且不能通過補充協議或根據合同條款、交易習慣確定租賃期限

C.甲乙訂立一口頭租賃合同，租賃期限為1年

D.甲將一私房出租給乙，租賃期限為3年，現租期已屆滿，甲未收回房屋，乙繼續居住并交納房租

【答案】A

【解析】（1）選項B：當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規定仍不能確定的，視為不定期租賃；（2）選項C：租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃；（3）選項D：租賃期屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

3.維修義務

（1）出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

（2）承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

（3）承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物，如未經出租人同意，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

【解釋】在融資租賃中，承租人應當履行租賃物的維修義務。

4.轉租

（1）承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，“承租人”應當賠償損失。

（2）承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

【多選題】馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉租給翁某，馮某表示同意。張某遂與翁某達成租期1年、月租金1200元的口頭協議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。根據合同法律制度的規定，下列表述中，正確的有（）。

A.馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃

B.張某將房屋轉租后，馮某有權按每月1200元向張某收取租金

C.馮某有權要求張某恢復原狀或者賠償損失

D.馮某有權要求翁某承擔違約責任

【答案】AC

【解析】（1）選項A：租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃；（2）選項BCD：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

5.租金的支付期限

對租金的支付期限未確定的，當事人可以協議補充；不能達成補充協議的，可以根據合同的有關條款或者交易習慣確定；仍不能確定的，適用以下規則：

（1）租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付；

（2）租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

6.除不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

7.租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

8.買賣不破租賃（2012年單選題）

（1）租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

（2）出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有在同等條件下優先購買的權利。

【解釋】只有在房屋租賃中才有優先購買權，對于其他標的物的租賃，并不適用優先購買權。

【相關鏈接】（1）訂立抵押合同前抵押財產已經出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響；（2）抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。