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營業稅自建交稅總結
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2015年注冊稅務師考試《稅法一》答疑精華：營業稅自建交稅
2015年注冊稅務師備考已經開始，為幫助考生們高效備考，正保會計網校特從答疑板中精選學員普遍出現的問題，為大家找到解決的方法，以下是學員關于《稅法一》第三章“營業稅自建交稅”概念提出的相關問題及解答，希望對大家有幫助！
【答疑總結】
自建后銷售，交兩道稅
自建使用后銷售，交銷售不動產營業稅。
自建自用，不用交稅
自建的房產贈送給直系親屬，免征營業稅；其他的先按建筑業繳納3%的營業稅，再按銷售不動產繳納5%的營業稅。
自建不動產對外投資，共擔風險，不繳納營業稅。
自建銷售交兩個營業稅，自建時，按建筑業3%，銷售時按銷售不動產5% ，此時是指自建后直接出售的，并沒有使用過。如果是自建后使用了在出售，對自建行為就不征收營業稅了。就屬于自建后使用的情況。
【試題內容】
【例5－4】某房地產開發公司2010年發生如下業務：
（1）開發部自建統一規格和標準的樓房4棟，建筑安裝總成本為6000萬元（核定的成本利潤率為15%）。該公司將其中一棟留作自用；一棟對外銷售，取得銷售收入2500萬元；另一棟投資入股某企業，現將其股權的60%出讓，取得收入1500萬元；最后一棟抵押給某銀行以取得貸款，抵減應付銀行利息100萬元。該公司還轉讓一處正在進行土地開發，但尚未進入施工階段的在建項目，取得收入2000萬元。
（2）該公司物業部收取的物業費為220萬元，其中代業主支付的水、電、燃氣費共110萬元。
請計算該公司應納營業稅額。
【正確答案】開發部應納營業稅＝6000×2÷4×（1＋15%）×3%÷（1-3%）＋2500×5%＋100×5%＋2000×5%＝106.70＋125＋5＋100＝336.70（萬元）
物業部應納營業稅
＝（220-110）×5%＝5.5（萬元）
該公司共應繳納營業稅=336.70+5.5=342.2（萬元）
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詳細問題描述： 想問一下，如果以后抵押銀行的房產還不上，那一棟房子要怎么繳稅呢？ 答疑老師回復： 房產抵債時，繳納建筑業和銷售不動產營業稅。 追問描述： 建筑業的營業稅=6000×2÷4×（1＋15%）×3%÷（1-3%） 銷售不動產=抵債房產的市值×5% 是這樣嗎？ 答疑老師回復： 是的，您的理解正確。 追問描述： 自建后做固定資產使用后再出售只叫一道不動產銷售的稅，不交建筑業的稅。請總結自建不動產：1.直接銷售2.使用后銷售（具體有什么限制）3.自建自用4.自建贈送5.自建對外投資。 特別是自建后直接銷售和使用后銷售如何確認？ 答疑老師回復： 自建后銷售，交兩道稅 自建使用后銷售，交銷售不動產營業稅。 自建自用，不用交稅 自建的房產贈送給直系親屬，免征營業稅；其他的先按建筑業繳納3%的營業稅，再按銷售不動產繳納5%的營業稅。 自建不動產對外投資，共擔風險，不繳納營業稅。 自建銷售交兩個營業稅，自建時，按建筑業3%，銷售時按銷售不動產5% ，此時是指自建后直接出售的，并沒有使用過。如果是自建后使用了在出售，對自建行為就不征收營業稅了。就屬于自建后使用的情況。 您再理解一下，如仍有疑問，請繼續指出，祝學習愉快！ 追問描述： 為什么自建銷售，繳納轉讓不動產的營業稅時，不能按照銷售收入減去自建組價后的余額來交稅呢？ 答疑老師回復： 這樣掌握，買地賣地，買房賣房，差額計算營業稅，如買地蓋房再賣房，全額計算營業稅。 因為營業稅是流轉稅，一般是以流轉收入全額征稅，只有稅法明確規定可差額計稅的項目以外，均是全額征稅的，轉讓不動產的業務中，只有買地賣地，買房賣房，是有特殊政策可差額計稅的，我們只能按稅法規定掌握。 |
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注：本文原創于正保會計網校（http://www.sgjweuf.cn），不得轉載！
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