稅務師學員分享——購買單位房產涉稅案例分析

本文來自稅務師學員的分享，購買單位房產時都涉及到哪些相關稅費呢？一起來看看這位學員的分析吧，文末有論壇原帖鏈接，歡迎廣大稅務師學員們一起去跟樓主交流討論哦！

案例：A公司于2019年6月1日在某處購買一棟廠房，價值1000萬元，廠房面積635平方米，已簽訂買賣合同，未過戶，該廠房上次過戶交易價款為380萬元，另支付相關裝修費用28萬元，該交易將涉及到哪些稅費？

1、增值稅，根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》財稅〔2016〕43號第二條及第八條規定，企業購入房產可按13%稅率進行增值稅應納稅額扣除；案例中廠房價值1000萬元，可扣除的增值稅應納稅額=1000萬元*13%=130萬元。

2、企業所得稅，《中華人民共和國企業所得稅法》第十一條規定，在計算應納稅所得額時，企業按照規定計算的固定資產折舊，準予扣除。 根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第六十條規定，房屋、建筑物折舊年限為20年； 案例中廠房價值為1000萬元，可抵扣的企業所得稅為1000萬元*（1-5%）*25%=237.5萬元。

3、房產稅，根據 《中華人民共和國房產稅暫行條例》國發〔1986〕90號第三條規定及第四條規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值（具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定），并按照稅率為1.2%計算繳納。案例中價值1000萬元的廠房，假設減除幅度為20%，那么該單位需繳納和房產稅為1000萬元*20%*1.2%=2.4萬元；另，根據 《中華人民共和國房產稅暫行條例》國發〔1986〕90號第七條規定，房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。

 4、契稅，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》國務院令第224號第三條和第四條規定：契稅的適用稅率3%-5%（由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案），以房屋買賣成交價格為依據計算契稅，案例中成交價格為1000萬元，假設按3%稅率計算契稅，那么該單位需繳納的契稅為1000萬元*3%=30萬元。

5、城鎮土地使用稅，根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》國務院令第483號第三條和第四條規定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。 土地使用稅每平方米年稅額如下： 　

　(一)大城市1.5元至30元； 

　(二)中等城市1.2元至24元； 

   (三)小城市0.9元至18元；

   (四)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。 第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。

第八條規定，土地使用稅按年計算、分期繳納。 以中等城市，每平方12元為例，購入一棟面積為635平方米的廠房，所需要繳納的城鎮土地使用稅=635平方米*12元=7620元/年。

6、印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》國務院令第11號 第二條規定，產權轉移書據為應納稅憑證，應按產權轉移書據萬分之五繳納印花稅，案例中廠房價款為1000萬元，因此該廠房的印花稅為1000萬元*5/10000=5000元。

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7、土地增值稅，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》財法字〔1995〕6號第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》財法字〔1995〕6號第四條規定，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第六條規定，計算增值額的扣除項目包含取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金以及財政部規定的其他扣除項目。

其中，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。

案例中的廠房取得收入的價款為1000萬元，房產的成本由上次交易價款380萬元、裝修費28萬元，印花稅0.5萬元，因此該廠房的土地增值稅所確認的增值額為1000萬元-380萬元-28萬元-0.5萬元=591.5萬元。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》財法字〔1995〕6號第十條規定，增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%，案例中土地增值稅增值額為591.5萬元，扣除項目合計=380萬元+28萬元+0.5萬元=408.5萬元，該增值額在100%-200%之間，因此土地增值稅應納稅額=591.5萬元*50%-408.5萬元*15%=234.925萬元。

作者：冰蘅 

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