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2021高級經濟師《財政稅收》沖刺必背知識點：土地增值稅
2021年高級經濟師考試迫在眉睫！為幫助大家在最后一個月里高效備考，正保會計網校整理了2021高級經濟師《財政稅收》沖刺必背知識點——土地增值稅，快來復習一遍吧！
2021高級經濟師《財政稅收》必背知識點21：土地增值稅
1.納稅人
轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人。
2.征稅范圍
對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物征收。
（1）轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。
（2）既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其附著物產權的行為征稅。
（3）只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產不予征稅。
3.房企新建房扣除項目
（1）取得土地使用權所支付的金額
1）支付的土地出讓金（出讓）、按規定補繳的出讓金（劃撥）支付的地價款（轉讓）。
2）包括登記、過戶費及契稅
（2）房地產開發成本
土地征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
【注意】精裝修費用可扣除。
（3）房地產開發費用
1）按項目計算分攤利息，并能提供金融機構證明：開發費用＝利息＋（地價款及費用＋開發成本）×5%以內。
2）能按項目分攤利息或不能提供金融機構證明：開發費用＝（地價款及費用＋開發成本）×10%以內。
【注意】利息支出不能超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額
（4）與轉讓有關的稅金
1）城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加。
2）不包括增值稅、印花稅。
（5）其他扣除項目
加計扣除費用＝（地價款及費用＋開發成本）×20%
4.土地增值稅的稅率：四級超率累進稅率
5.稅額計算
土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目×速算扣除系數
增值額＝收入－扣除項目
6.房地產開發項目土地增值稅清算
房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目；直接轉讓土地使用權的，滿足條件之日起90日內必須辦理清算。
【注意】房企開發建造的與清算項目配套的居委會、派出所、幼兒園等公共設施，建成后產權屬于全體業主所有，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公共事業單位并用于非盈利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
7.稅收優惠
（1）建造普通標準住宅的稅收優惠：納稅人建造普通標準住宅（高級公寓、別墅、度假村不屬于普通標準住宅）出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
（2）對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
（3）因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。
（4）因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。
（5）對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。
（6）企業改制重組——暫不征土地增值稅
說明：因考試政策、內容不斷變化與調整，正保會計網校提供的以上信息僅供參考，如有異議，請考生以權威部門公布的內容為準！
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