CTA考試：20個你必須知道的物權法概念（二）

　　NO.11　土地承包經營權

　　生活解釋：中央電視臺焦點訪談欄目日前播出的某地為修建公路而非法占用農民土地一事，不但沒有給予農民合理的補償，而且侵犯了農民合法的30年土地承包經營權。

　　理論解釋：土地承包經營權人依法有權對其承包經營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。

　　土地承包經營權人可以依照法律規定將土地承包經營權轉包、出租、互換、轉讓等。

　　征收承包期內的土地的，應當對土地承包經營權人給予合理補償。

　　NO.12　建設用地使用權

　　生活解釋：山東省臨沂市一家單位以出讓方式獲得建設用地使用權的同時，不但沒有對土地上已經存在的房屋進行補償，反而強行推倒別人的房屋，就是對已經設立的用益物權人的權利的侵害。

　　理論解釋：建設用地使用權人依法有權對國家所有的土地占有、使用和收益，在該土地上建造并經營建筑物、構筑物及其附屬物。新設立的建設用地使用權，不得損害已經設立的用益物權人的權利。

　　NO.13　宅基地使用權

　　生活解釋：村民甲批得一塊宅基地，在此造了兩間住房和一間偏房。一年后，因要搬到城里兒子家住，甲將此房轉賣給了本村正要申請宅基地的村民乙。村民甲行使的即為宅基地使用權。

　　理論解釋：宅基地使用權人有權對集體所有的土地占有和使用，在該土地上建造住房及其附屬設施。同時，宅基地使用權人可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。一戶只能擁有一處宅基地。

　　NO.14　地役權

　　生活解釋：甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補償，甲每年支付給乙4000元。兩年后，乙將該土地使用權轉讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發生了糾紛。對此糾紛，甲對乙的土地不享有地役權。

　　這就說明，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機關申請地役權登記。不登記，不得對抗善意第三人。

　　理論解釋：地役權人有權按照合同利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益。

　　NO.15　建筑物區分所有權人（即業主）

　　生活解釋：甲、乙、丙等一干人在某小區購買了商品房，那么小區內的所有住戶就是建筑物區分所有權人，也就是我們通常所說的“業主”。建筑物區分所有權人可以成立委員會，即業主委員會，委員會享有制定管理規約、選舉更換委員會人選、選聘解聘物業管理公司等權利。

　　理論解釋：建筑物區分所有權人就是對某一區域范圍內的住宅、商業用房個人專有部分享有占有、使用、收益、處分的權利而對電梯、樓道、綠地等共有部分享有共同管理權利的人。

　　NO.16　居住權

　　生活解釋：張先生與李女士結婚時住的兩居室是張先生單位分的，后兩人因感情不和離婚，法院將房子判給男方，但李女士可以暫時居住。離婚后李女士收養一子和她一起生活，不久，李女士突然病逝。其子要求繼續在此房居住，張先生不同意，遂將此房收回。李女士離婚后對房子擁有的就是居住權。由于居住權不能繼承和轉讓，因此她收養之子不能繼續住在此房。

　　理論解釋：居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有占有、使用的權利。設立居住權，可以根據遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。但居住權不得轉讓和繼承。而且，居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業管理費用。

　　NO.17　抵押權

　　生活解釋：甲向乙借款20萬元，甲的朋友丙、丁二人先后以自己的轎車為乙的債權設定抵押擔保并依法辦理了抵押登記，但都未與乙約定所擔保的債權份額及順序，兩輛轎車價值均為15萬元。若甲到期未履行債務，乙可以就任一轎車行使抵押權，再就另一轎車行使抵押權彌補不足，乙可同時就兩輛轎車行使抵押權，各實現任意比例債權。

　　再如，甲向乙借款5萬元，并以一臺機器作抵押，辦理了抵押登記。隨后，甲又將該機器質押給丙。丙在占有該機器期間，將其交給丁修理，因拖欠修理費而被丁留置。如果發生糾紛，應該按照什么順序進行受償呢？應該是乙優先于丙受償，丁優先于乙受償。

　　理論解釋：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人未履行債務時，債權人有權就該財產優先受償。

　　NO.18　質權

　　生活解釋：甲將所持有的A公司債券交付乙，作為向乙借款的質押物。雙方簽訂了書面質押合同，但未在債券上背書“質押”字樣。借款到期后甲未還款。甲的另一債權人丙向法院申請執行上述債券。正確的做法應該是，乙以債券已出質對抗丙的執行申請。

　　理論解釋：為擔保債務的履行，債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的，債務人未履行債務時，債權人有權就該動產優先受償。

　　質權與抵押權的不同在于前者是轉移動產的占有，而后者則是不轉移動產的占有。

　　質權分為動產質權和權利質權兩種。前者是有形的，后者是無形的。

　　NO.19　留置權

　　生活解釋：農民甲到期沒有履行對農民乙的債務，乙就留置了甲與債務有關的農用車一輛，但是甲還在這輛車上設立了抵押權或者質權，如果各個權利人均對此車行使自己的權利，誰應該首先得到補償呢？應該是設立了留置權的乙。

　　理論解釋：債務人未履行債務時，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。

　　NO.20　占有

　　生活解釋：趙某孤身一人，因外出打工，將一祖傳古董交由鄰居錢某保管。錢某因結婚用錢，情急之下謊稱該古董為自己所有，賣給了古董收藏商孫某，得款10000元。孫某因資金周轉需要，向李某借款20000元，雙方約定將該古董押給李某，如孫某到期不回贖，古董歸李某所有。

　　因為合同的效力未定，錢某的行為屬無權處分行為，無權處分行為產生的合同效力未定。所以，錢某屬于無權占有。

　　孫某能取得古董所有權，因為孫某的行為符合善意取得的條件，孫某因善意取得而取得所有權。孫某的行為就屬于善意占有。

　　趙某有要求占有人返還原物的請求權，自侵權發生之日起一年以內沒有行使，該請求權消滅。本案中，趙某只能要求錢某返還古董，而不能要求孫某返還，因為孫某是善意占有。

　　理論解釋：占有，包括有權占有和無權占有，無權占有包括善意占有和惡意占有。