2013注稅《稅法二》預學習：房地產開發經營業務的所得稅

　　一、房地產開發經營業務的概念

　　企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

　　1.開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

　　2.開發產品已開始投入使用。

　　3.開發產品已取得了初始產權證明。

　　二、收入的稅務處理

　?。ㄒ唬╅_發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

　?。ǘ┦杖雽崿F確認的具體規定：（熟悉）

　　1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

　　2.采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

　　3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

　　4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：確認時間均為收到清單時。

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　　企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

　?。?）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

　　（2）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

　?。?）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

　　（四）企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率：

　?。?）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。

　　（2）開發項目位于地級市城區及郊區的，不得低于10%.

　?。?）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。

　　（4）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.

　　（六）企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。

　　三、成本、費用扣除的稅務處理（注意結合教材理解核心原則：配比，然后識記該部分的一些具體規定）

　?。ǘ┢髽I發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

　?。ㄎ澹┢髽I對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。

　?。ㄆ撸┢髽I在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

　　1.屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

　　2.屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

　?。ň牛┢髽I采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。

　?。ㄊ┢髽I委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。

　　（十一）利息支出的處理規定：

　?。?）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

　?。?）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理地分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。

　?。ㄊ┢髽I因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。

　?。ㄊ┢髽I開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。

　?。ㄊ模┢髽I開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

　　四、計稅成本的核算

　?。ㄒ唬┯嫸惓杀緦ο蟮拇_定原則：

　?。?）可否銷售原則（2）分類歸集原則（3）功能區分原則

　?。?）定價差異原則（5）成本差異原則（6）權益區分原則。

　　成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。

　　（二）開發產品計稅成本支出的內容：（略,結合土地增值稅一并復習）

　?。ㄈ┏杀居嬎惴椒ǖ南嚓P知識

　　1.企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：

　?。?）占地面積法。（2）建筑面積法。（3）直接成本法。（4）預算造價法。

　　2.企業下列成本應按以下方法進行分配：

　?。?）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。

　?。?）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。

　?。?）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

　?。?）其他成本項目的分配法由企業自行確定。

　　3.除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

　?。?）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

　　（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

　?。?）應向政府上繳但尚未上繳的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　4.企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。