注冊資產評估師《經濟法》復習：不動產物權登記

第二節物權的設立、變更、轉讓和消滅（2）

　　二、不動產物權登記

　　不動產登記是國家登記機構將不動產物權的設立和變動的事項記載于不動產登記簿并供公眾查閱。
　　（一）不動產物權登記的效力
　　所謂登記的效力，是指在登記之后產生何種法律上的效果。我國《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”這就從法律上正式采納了登記要件作為一般原則，而以登記對抗作為例外。
　　1.不動產登記的效力。
　　（1）自記載于不動產登記簿之日起，發生物權設定和變動的效力。
　　《物權法》第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”登記的生效時間應當以記載于不動產登記簿的時間為準。

　　（2）權利推定效力。
　　登記記載的權利人應當推定為法律上的權利人。登記可能發生錯誤，但在錯誤沒有更正之前，只能依據登記作出誰是權利人的推定。當然，推定只是法律上的假定，如果其他利害關系人有足夠的證據可以證明自己是真正的權利人，可以申請登記機構更正登記，也可以通過訴訟程序請求人民法院重新確權。

　　（3）善意保護的效力。
　　所謂公信力，是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，即便以后事實證明登記記載的物權不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權存在并已從事了物權交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。在登記申請人辦理了登記之后，任何人因為信賴登記，而與登記權利人就登記的財產從事了交易行為，符合善意取得的構成要件，應當受到善意取得制度的保護。

　　2.不動產登記簿和不動產權屬證書。不動產登記簿是專門記載不動產物權事項的專用簿冊。根據我國《物權法》第16條，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。

　　不動產權屬證書是指登記機構頒發給權利人作為其享有權利的證據的證書。根據我國《物權法》第17條，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

　　《物權法》第18條規定，權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。

　　（二）不動產登記的基本要求（重點掌握）
　　1.不動產登記的管轄。根據《物權法》第10條第1款的規定，不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

　　2.統一登記。我國《物權法》第10條第2款規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。‘’統一的登記制度應該包括統一法律依據、統一登記機關、統一登記效力。

　　3.不動產登記的收費。根據《物權法》第22條的規定，不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。

　　（三）不動產登記的一般程序
　　1.當事人申請。不動產登記采取當事人申請為主的方式。根據《物權法》第11條的規定，當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

　　2.登記機構審查。登記機構在審查時，應當履行下列職責：
　　（1）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
　　（2）就有關登記事項詢問申請人；
　　（3）如實、及時登記有關事項；
　　（4）法律、行政法規規定的其他職責。

　　申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地察看。

　　另外，根據《物權法》第13條的規定，登記機構不得有下 列行為：
　　（1）要求對不動產進行評估；
　　（2）以年檢等名義進行重復登記；
　　（3）超出登記職責范圍的其他行為。

　　（四）特殊的登記制度
　　1.更正登記和異議登記。這兩種登記均為保護事實上的權利人以及真正權利狀態的法律措施。
　　（1）更正登記。
　　更正登記是對錯誤登記的改正登記。《物權法》第19條第1款規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”
　　（2）異議登記。
　　異議登記是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護。我國《物權法》第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。”

　　異議登記雖然可以對真正權利人提供保護，但這種保護應當是臨時性的，因為它同時也給不動產物權的交易造成了不穩定的狀態。為使得不動產物權的不穩定狀態早日恢復正常，有必要對異議登記的有效期間作出限制。《物權法》規定，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。

　　如果申請人濫用異議登記制度，而給登記簿上的權利人的利益造成損害，應承擔相應的法律責任。《物權法》規定，異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

　　2.預告登記。預告登記是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。這種登記是不動產登記的特殊類型。一般的不動產登記都是對現實的不動產物權進行登記，而預告登記所登記的，不是不動產物權，而是將來發生不動產物權變動的請求權。預告登記的本質特征是使被登記的請求權具有物權的效力，即進行了預告登記的請求權，對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有對抗的效力。《物權法》第20條第1款規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”

　　預告登記的失效。《物權法》第20條第2款規定：“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。”可見預告登記在兩種情況下失效，一是債權消滅；二是能夠辦理不動產登記而在3個月內未辦理登記的。

　　（五）登記錯誤的責任
　　根據《物權法》第21條的規定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

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