2013注評《資產評估》預習：路線價法在房地產評估中的應用

第五章 房地產評估

　　知識點十四、路線價法在房地產評估中的應用（掌握）

　　一、路線價法的含義和理論依據

　　（一）路線價法的含義

　　路線價估價法是根據土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理。在特定街道上設定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數學方法來計算臨接同一街道的宗地地價的一種估價方法。

　?。ǘ┞肪€價法的理論依據

　　1.市區內各宗土地的價值與其臨街深度大小關系很大，土地價值隨臨街深度而遞減，離開街道越遠價值就會遞減。

　　2.路線價法實質上也是市場法的一種，因此路線價的是理論基礎也是替代原理。

　　路線價是標準宗地的單位地價，可看做比較實例，對路線價進行的各種修正可視為因素修正。

　　二、路線價法的計算公式

　　如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規則形狀地、袋地等，則需按下列公式計算：

　　三、路線價估價法的適用范圍

　　適宜同時對大量土地進行評估，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行評估的場合。

　　四、路線價估價法的程序

　?。ㄒ唬┞肪€價區段劃分

　　1.地價相等、地段相連的地段一般劃分為同一個路線價區段

　　2.路線價區段一般為帶狀地段

　　3.街道兩側接近性基本相等的地段長度成為路線段長度。路線價區段一般以路線價顯著增減的地點為界。

　　4.對同一路線價地段求取該段內標準宗地的平均地價，附設于該路線段上。

　?。ǘ藴首诘氐拇_定

　　1.標準宗地是指從城市一定區域中沿主要街道的宗地中選定的深度、寬度和形狀標準的宗地。標準深度是指標準宗地的臨街深度。臨街深度是指宗地離開街道的垂直距離

　　2.路線價是標準宗地的單位價格，路線價的設定必須先確定標準宗地的面積

　?。ㄈ┞肪€價的評估

　　方法一：市場法等基本評估方法，各國通用

　　方法二：評分方式

　　（四）深度百分率表的制作

　　深度百分率是地價隨著臨街深度長短變化的比例。

　?。ㄎ澹┯嬎阕诘貎r值

　　依據路線價和深度百分率及其他條件修正率表，運用路線價法計算公式，計算得到宗地價值。

　　五、深度百分率表

　?。ㄒ唬┩恋氐膯挝幻娣e價格

　　現在假設有一臨街寬度m米，深度n米的長方形宗地，每平方米平均單位為A元，則該項宗地的總價格為mnA元。

　　圖：5-1土地價值與地塊臨街距離關系

　　對圖5-1中的宗地，沿道路的平行方向，將深度以某單位區分成n個細片土地，從臨街方向起依次每片土地的單位面積價格為a1，a2，……an-1，an，因為地塊愈接近道路，利用價值愈高。雖然深度同為1米之差，但其地價不同，即a1與a2之差最大，a2與a3之差次之，依次縮小，土地價值與地塊臨街距離關系曲線，由此土地總價值為：

　　mnA=ma 1+ma2+……+man-1+man

　　從而：

　　A=（a 1+a2+……+an-1+an）/n

　　注意：每片土地的總價格是標準寬度（m）乘以ai（i=1、2、…… n）得到的，所以“每片土地的單位面積價格ai”指的是該地塊的深度下，每單位寬度的平均價格。即該深度下：ai[元/（寬度）米。該地塊深度]，該價格的描述條件包含該地塊的深度。

　　（二）單獨深度百分率

　　1.定義

　　如將確定路線價的標準宗地為標準，大小為標準宗地深度一定比例的各小地塊（該地塊的深度是確定的）面積價格占路線價的百分率，即為單獨深度百分率。

　　注意：這里的單獨深度百分比實質上指的是在標準寬度下，各個小的地塊的深度不同，則該地塊的價格不同，深度越深（舉例道路越遠），則價格越低。單獨深度百分率為40%，表示該深度的價格占標準深度的價格的40%，即如果標準深度的價格是100[元/（標準寬度）米。100米標準深度]，忽略標準寬度，就可以寫作：100[元/100米標準深度].則該深度的價格是40[元/（標準寬度）米。該地塊深度]，忽略標準寬度，就可以寫作：40[元/該地塊深度]，所以該地塊的單獨深度百分率為40%

　　2.制作深度百分率表，需要考慮以下幾個方面：

　　（1）確定標準深度

　　（2）確定級距

　?。?）確定單獨深度百分率

　?。?）根據需要采用累計或者平均深度百分率

　　3.深度百分率分三種：

　　第一種：單獨深度百分率。

　　如：第一段叫A1，第一個25英尺，單獨深度百分率，40%.第二段叫 A2，25英尺，30%.第三段A3，20%.第四段A4，10%.第五段A5，9%，第六段A6，8%.是呈遞減的。

　　第二種：累計深度百分率。

　　第一段 A1 單獨深度百分率是百分之四十。累計到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累計深度百分率是 70% .

　　累計深度百分率=∑各段單獨深度百分率

　　第三種：平均深度百分率。

　　一般來說，將標準深度的平均深度百分率設為100%，平均濃度百分率與累計深度百分率之間的關系就表現為：

　　平均深度百分率 = 累計深度百分率×標準深度÷宗地深度

　　平均深度百分率可用來衡量平均臨街的程度

　　六、路線價法則介紹（實質上是深度百分率的規則不同的分類）

　　1.四三二一法則

　　四三二一法則將標準深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區分四等分，即由臨街面算起，第一個25英、尺的價值點路線價的40%，第二個25英尺的價值占路線價的30%，第三個25英尺的價值占20%，第四個25英尺的價值為10%，如果超過100英尺，則需九八七六法則來補充。即超過100英尺的第一個25英尺價值為路線的9%，第二個25英尺為8%，第三個25英尺為7%，第四個25英尺為6%.

　　2.蘇慕斯法則

　　100英尺深的土地價值，前50英尺的價值占宗地價值的72.5%，后50英尺的價值占宗地價值的27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增加的價值僅僅為15%

　　3.霍夫曼法則（04年單項選擇題）

　　深度100英尺的宗地，最初的25英尺價值占全宗地價值的37.5%，最初的50英尺價值占全宗地價值的2/3（67%），75英尺等于87.7%，全天100英尺等于100%

　　4.哈柏法則

　　宗地價值與其深度的平方根成正比。