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2013注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》預(yù)習(xí)：基準(zhǔn)地價修正法的應(yīng)用
第五章 房地產(chǎn)評估
知識點十三、基準(zhǔn)地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
提示：基準(zhǔn)地價修正法，本質(zhì)上是市場法，只是參照物價格采用的是基準(zhǔn)地價。
一、基準(zhǔn)地價的含義
1.基準(zhǔn)地價定義
按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。
基準(zhǔn)地價是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的
2.標(biāo)定地價（宗地地價）
市、縣政府根據(jù)需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。
二、基準(zhǔn)地價測算的基本思路【基準(zhǔn)地價修正法基本思路】
1.基準(zhǔn)地價的確定
2.利用基準(zhǔn)地價，評估標(biāo)定地價
標(biāo)定地價評估可以以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進(jìn)行評估。
在基準(zhǔn)地價評估項目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，以滿足評估標(biāo)定地價的需要。
三、基準(zhǔn)地價的特點與作用
（一）基準(zhǔn)地價的特點
1.基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格；
2.基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格
這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。
3.基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的；
4.基準(zhǔn)地價必定是平均價格
5.基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價；
6.基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性，是評估出的特定時點的價格。
（二）基準(zhǔn)地價的作用
1.政府公告作用
2.政府參與土地有償使用收益分配的
3.依據(jù)宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)
4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)
5.進(jìn)一步評估宗地地價的基礎(chǔ)
6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。
四、基準(zhǔn)地價修正法的基本思路-市場法的原理和思路
基本原理是替代原理，根據(jù)基準(zhǔn)地價考慮到它和二級市場評估的市場公允價，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級市場的評估價。
五、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的適用范圍
1.適用于完成基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價
2.可在短時間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價評估
3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。
六、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序
被估宗地地價
= 待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其它因素修正系數(shù)
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