2013注評(píng)《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

第五章 房地產(chǎn)評(píng)估

　　知識(shí)點(diǎn)十一、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　一、基本思路

　　建立在重置成本的理論基礎(chǔ)之上，成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定被估房地產(chǎn)價(jià)值。

　　二、適用范圍（掌握）

　　1.一般適用于

　　無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多（不能使用市場(chǎng)法），無法利用收益法、市場(chǎng)法等方法進(jìn)行評(píng)估的情況。

　　2.成本法在土地評(píng)估中應(yīng)用范圍受到一定限制：

　　由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值。

　　3.房地產(chǎn)評(píng)估使用成本法主要對(duì)象

　　政府的辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進(jìn)入市場(chǎng)交易，則可選擇成本法。

　　三、土地評(píng)估的成本法操作步驟（掌握）

　　成本法的基本公式為：

　　土地價(jià)值＝待開發(fā)土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地增值收益 （5-19）

　　（一）計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用

　　1.土地取得費(fèi)

　　是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

　　2.征用集體土地的費(fèi)用

　　（1）征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用

　　（2）這些費(fèi)用包括：

　　①土地補(bǔ)償費(fèi)：

　　按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計(jì)算；

　　②安置補(bǔ)助費(fèi)：

　　Ⅰ、每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，不超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍

　　Ⅱ、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量

　　Ⅲ、按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

　　Ⅳ、特殊情況下，經(jīng)國(guó)務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)

　　③附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

　　附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

　　④征用城市郊區(qū)的菜地，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

　　3.購(gòu)買和征用城市舊有土地的費(fèi)用

　　購(gòu)買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。

　　（二）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)

　　土地開發(fā)費(fèi)主要包括

　　1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

　　各地方規(guī)定不一，有的為“三通一平”，即通路、通水、通電，平整土地；有的為“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整，應(yīng)視具體情況確定。

　　2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)

　　根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　3.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)

　　應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點(diǎn)配套情況，或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。

　　（三）計(jì)算投資利息

　　1.投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時(shí)間價(jià)值，

　　2.主要包括兩部分：

　　（1）土地取得費(fèi)利息：

　　以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期

　　（2）土地開發(fā)費(fèi)利息：

　　如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)（或資金投入）為基數(shù)，計(jì)息期按土地開發(fā)期限的一半計(jì)算。這里應(yīng)該包含整個(gè)銷售期的。

　　3.計(jì)算利息時(shí)要注意的問題：

　　（1）不管自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息

　　（2）利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不是單利

　　（3）關(guān)于開發(fā)期計(jì)息期確定。計(jì)息的時(shí)間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。

　　①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

　　②期初一次性投入：全期計(jì)息

　　③均勻投入：計(jì)息期為開發(fā)期的一半

　　④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算，附加剩余占用期間。

　　（四）計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)

　　1.投資利潤(rùn)是投資開發(fā)商投資的回報(bào)

　　2.投資利潤(rùn)計(jì)算：

　　3.稅費(fèi)

　　取得土地和開發(fā)過程中所必須支付的稅負(fù)和費(fèi)用。

　　（五）計(jì)算土地增值收益

　　1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

　　2.土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配。

　　特別注意：2006年的教材給出了土地增值收益計(jì)算方法：前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了這幾句話，但是教材例5-9仍然保持了這種算法。

　　四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟

　　新建房地產(chǎn)價(jià)值

　　=土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn) （5-20）

　　（一）土地取得費(fèi)用

　　1.土地的取得途徑有：征收、拆遷改造和購(gòu)買等

　　2.按照土地的取得途徑不同，分別測(cè)算土地的取得費(fèi)用

　　3.土地取得費(fèi)包含土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金

　　（二）開發(fā)成本

　　開發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成：

　　1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　2.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　3.房屋建筑安裝工程費(fèi)

　　4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　5.開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。

　　（三）開發(fā)利潤(rùn)

　　（四）管理費(fèi)用

　　（五）投資利息

　　土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本計(jì)算利息

　　（六）銷售稅費(fèi)

　　五、舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟

　　建筑物價(jià)值＝重置成本－年貶值額×已使用年限 （5-21）

　　1.重置成本

　　應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)

　　2.貶值額

　　（1）引起貶值產(chǎn)生的因素

　　①物理化學(xué)因素

　　②社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

　　（2）貶值額的計(jì)算方法

　　計(jì)算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數(shù)合計(jì)法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。

　　①直線折舊法

　　提示：這些方法的原理和第二章成本法中的實(shí)體性貶值的計(jì)算方法原理基本一樣，不再重述。或者參照167頁建筑物年貶值額類似。

　　2007年公布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)》中規(guī)定：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。

　　確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。（我的補(bǔ)充：也就是說，否則按照經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限熟短來確定）

　　②成新折扣法

　　建筑物價(jià)值＝重置成本×成新率 （5-23）