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2013注評《資產評估》預習：假設開發法在房地產評估中的應用
第五章 房地產評估
知識點十二、假設開發法在房地產評估中的應用（掌握）
一、基本思路
如房地產價值的形成：
假設開發法又稱剩余法、倒算法或預期開發法。該方法是將被估房地產開發后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算被估房地產價值的方法（該數值事實上是取得這塊土地所能夠支付的最高價格）。
該方法主要用于待開發土地的價值
二、適用范圍
1.待開發土地的估價。
2.將生地開發成熟地的土地估價。
3.待拆遷改造的再開發地產的估價。這時的建筑費還包含拆遷費用。
三、計算公式
1.
（5-24）
式中：
P 表示土地價值；
A 表示開發完成后的房地產價值（可以以售價或者租金等形式表示）；
B 表示整個開發項目的開發成本；
C 表示投資利息；
D 表示開發商合理利潤；
E 表示正常稅費。
2.現實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：
地價＝預期樓價值－建筑費－專業費用－銷售費用－利息－稅費－利潤（ 5-25 ）
四、操作步驟
（一）調查房地產的基本情況
（二）確定被估房地產的最佳開發利用方式
（三）預測房地產售價
1.對于出售的房產——市場法
采用市場比較法確定開發完成后的房地產總價。
2.對于出租的房地產，如寫字樓等——收益法
（1）先用市場法，確定所開發房地產出租的凈收益
（2）其次用收益法將所有的凈收益折現得到房地產的總價
注意：這里的方法實質上就是教材166頁的公式5-5
（四）估算各項成本費用
1.估算開發建筑成本費用-建筑費
2.估算專業費用
指測量、設計等專業技術費用，該費用通常可以按建筑費的一定比例計算，即：
專業費用=建筑費 × i （ i為一定的百分率）
3.確定開建設工期，估算預付資本利息。
（1）利息的計算采用復利，而不用單利
（2）預付地價款的利息
已經全部預付的地價款×[（1+利率）開發建設期-1]
（3）建筑開發費和專業費的利息
①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。
②期初一次性投入：全期計息
③均勻投入：計息期為開發期的一半
④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間
⑤建設竣工以后的空置及銷售期內應該按照全額全期計算利息
4.估算稅金
一般按照房地產總價的一定比例計算
5.估算開發完成后的房地產租售費用（即銷售費用）
一般按照房地產總價的一定比例計算
（五） 確定開發商的合理利潤
投資回報利潤率的計算基數一般為地價、建筑費和專業費三項。
（六）估算待估對象價值
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