評論：美國住宅市場已死

　　摘要：近期發布的2月住宅市場相關數據令很多人再度開始憂慮，擔心經濟因此受到不好的影響，但是MarketWatch專欄作家納廷(Rex Nutting)相信，由于住宅市場局面的惡化，它在整體經濟當中所占據的位置已經不再像以前那么重要，因此要對經濟造成實質性的消極影響，其實也不容易。

　　以下即納廷的評論文章全文：

　　住宅市場已死，這一點板上釘釘，毋庸置疑。

　　當然，遲早有一天，住宅市場還會重新活過來。到那時，木工、水管工、油漆工和電工又會再度開始建設住宅，把這些房子賣給那些年輕的，追逐自己美國夢的家庭。不過，那說的不是現在，而是將來，很多年后的將來。

　　有些人會告訴你，住宅市場并沒有完全死透，它就像一具僵尸一樣，至少還有破壞和摧毀的力量，現在就在再度破壞我們的經濟了。比如說，標準普爾公司的博維諾(Beth Ann Bovino)在談到2月新屋銷售數字的大幅下滑時就表示：“如果我們將來看到這種情況一直延續到整個春季，我們的經濟就將受到真正意義上的打擊了。”

　　千萬別信這樣的說法。

　　住宅的板塊已經變得太小，因此已經不可能再對我們的經濟造成實質性損害了。那么，這話是從哪里說來呢？

　　住宅投資在國內生產總值當中所占據的比重目前已經萎縮到了2.2%，大大低于近5%的長期平均水平——歷史至低點是1933年的1.1%。住宅建設創造的就業機會在整體就業版圖當中所占的比例則從2.5%的正常水平下滑到了1.6%。換言之，住宅領域已經沒有什么本錢對經濟產生直接影響了。

　　毋庸贅言，新一輪的新屋開建或者銷售低迷必然會導致更多就業機會的損失。此外，這還將導致更低的房價，而后者則可能意味著更多的抵押贖回權喪失和房屋凈值財富的縮水。

　　盡管對于受到這些影響的人而言，這當然是一場悲劇，但是這些人和他們所受到的影響，已經不足以像2007年那樣，將經濟推向衰退了。說到住宅板塊對經濟的損害，我們應該說，我們現在已經輸到沒有什么好怕的了。我們已經因此損失了8.3萬億美元財富，不是嗎？

　　過程是痛苦的，而且是緩慢的，但是歸根結底，住宅市場正在逐漸走出泡沫破滅之后的休克。供給和價格都在進行相應的調整。

　　新的供給將會降低到盡可能的低點。目前在建的獨棟住宅數量已經下滑70%，跌至42.4萬幢，為歷史至低紀錄，較之泡沫前的平均水平低了大約60萬。高盛的經濟學家們已經指出，從長期角度看來，為了滿足新家庭建立和舊房屋損失所帶來的需求，這個國家平均每年需要建設100到120萬套住宅。

　　誠然，家庭建立速度在衰退期間大幅減緩，但是伴隨勞動力市場局面的改善，目前正在加速好轉。德國銀行經濟學家拉沃格納(Joe LaVorgna)指出，今年就業機會月平均增長速度為22.5萬個，就可以將住宅建設速度拉回到正常水平。

　　伴隨愈來愈多的新家庭出現，過剩住宅庫存消化的速度就會變得愈來愈快。

　　當然，市場上還有相當數量的二手房。人口統計局提供的數據顯示，目前有大約600萬套空閑住宅是所有者想要出售或者出租的，這一數字較之泡沫之前高出了大約160萬套。在新屋真正回歸之前，這些顯然首先需要被消化掉。

　　大多數分析師都相信，供過于求的局面要徹底解決，還需要若干年的時間。

　　可是，房價的下跌該怎么辦？如果房價現在還是被高估的狀態，就意味著所有者們將損失更多的財富，而這就意味著更多的抵押贖回權喪失，更多的財務痛苦，以及更加疲軟的消費開支。

　　高盛目前的預計是，在我們已經經歷的31%跌幅的基礎上，住宅價格今年還將再跌5%。另外一些人則相信，住宅市場還有更大下跌的可能性。兩位堪稱是之前對住宅泡沫看得至通透的經濟學家——席勒(Robert Shiller)和貝克爾(Dean Baker)——認為房價將再下跌10%甚至更多，這就意味著還有2萬億美元的財富損失等待著我們，意味著將有數以百萬計家庭的抵押貸款將變成悲劇。

　　無論誰的結論是正確的，我們都可以預言，房價的下跌還將讓中產階級感受更大的痛苦。

　　不過，遺憾的是，中產階級的家庭財富情況已經不再那么重要了。如果說我們不久前經歷的衰退說明了什么，那就是，企業利潤并不是依靠著窮人或者說工薪階層的開支的。如果中產階級的情況真的那么重要，我們也不會像現在這樣安然注視大約2000萬人找不到工作和眾多家庭陷入贖回權喪失的窘境，早就該采取一些更大膽的措施了。